Dariusz Kozakiewicz zajmuje się produkcją bydła mlecznego. Surowiec od 30 krów sprzedaje do Spółdzielni Mleczarskiej „Mlekpol” w Grajewie.
W lipcu 2007 r. wydzierżawił na 10 lat 13 ha od Marii i Tadeusza Bielskich. Ze względu na to, że część gruntów była niskiej klasy, faktycznie uprawiał 7 ha. Przed śmiercią, w sierpniu 2011 r., właściciele ziemi umową darowizny przekazali ziemię siostrzenicy Dorocie Bielskiej. W grudniu 2011 r. Dorota Bielska przysłała Dariuszowi wypowiedzenie umowy dzierżawy zachowując jego roczny termin przewidziany w par. 6 umowy. Jej zdaniem oznaczało to, że dotychczasowy dzierżawca musi opuścić objęte umową nieruchomości po zbiorach w 2012 r., najdalej do 12 grudnia.
22 grudnia 2012 r. nowa właścicielka zawarła umowę dzierżawy nieruchomości ze Stanisławem Żurkowskim na okres roku – od stycznia do grudnia 2013 r. Jesienią 2012 r. zaczęły się „schody”.
– W sierpniu 2012 r. przygotowywaliśmy ziemię pod uprawy ozimin. Byłem bowiem przekonany, o czym nieraz czytałem na łamach „Tygodnika Poradnika Rolniczego”, że nadal ważna jest pierwsza umowa dzierżawy – wyjaśnia Dariusz Kozakiewicz.
Na początku września 2012 r. Dorota Bielska zwraca się do Komisariatu Policji w Dąbrowie Białostockiej z prośbą o spowodowanie opuszczenia jej nieruchomości przez Dariusza Kozakiewicza. Stwierdza, że był on dzierżawcą owych gruntów na podstawie umowy z poprzednimi właścicielami, ale w 2011 r. ona na mocy aktu notarialnego przejęła je na wyłączną własność, a pan Kozakiewicz bezprawnie uprawia jej ziemię. Policja na początku września powiadomiła ją, że z Dariuszem Kozakiewiczem została przeprowadzona rozmowa, podczas której został poinformowany, iż ma opuścić grunty z dniem 12 grudnia 2012 r. Co do innych roszczeń, strony mogą dochodzić swoich praw w postępowaniu cywilnym.
Do wiosny 2013 r. był spokój. Dariusz nadal uprawiał ziemię, przekonany, że ma do tego pełne prawo.
– Dostaliśmy nakaz zapłaty podatku rolnego – mówi Teresa Kozakiewicz, żona Dariusza. – Opłaciliśmy go na cały rok. W kwietniu na polu pojawił się Stanisław Żurkowski i powiedział, że ma umowę z panią Bielską do końca 2013 r. Interweniowaliśmy na policji, a tam powiedziano nam, że jak nie ma zniszczeń, to nic nie mogą zrobić. 30 kwietnia okazało się, że 2 ha pola, gdzie wschodziły nasze oziminy, są zniszczone przez kultywator. Dariusz zgłasza to do KPP w Dąbrowie Białostockiej.
– Policja przyjechała, sporządziła notatkę, w której stwierdzono, że Stanisław Żurkowski wykonał kultywację na prośbę nowej właścicielki Doroty Bielskiej – opowiada Kamil, syn Teresy i Dariusza.
1 maja 2013 r. Dariusz był w Komisariacie Policji, przedstawił dokumenty dotyczące dzierżawy przez niego spornych gruntów do 2017 r. Został poinformowany, że może dochodzić swoich praw w sądzie cywilnym.
Kilka dni później policja kieruje do Wydziału Karnego Sądu Rejonowego w Sokółce wniosek o ukaranie Dariusza Kozakiewicza za nieopuszczenie pola na żądanie właścicielki. W ocenie stróżów prawa rolnik dopuścił się wykroczenia przewidzianego w art. 157 Kodeksu wykroczeń zagrożonego karą grzywny do 500 złotych lub karą nagany. W czerwcu wyrokiem nakazowym (bez rozprawy) sąd uznaje Dariusza Kozakiewicza winnym popełnienia wykroczenia i wymierza mu karę nagany. Dariusz odwołuje się od wyroku, wskutek czego ten sam sąd umarza postępowanie ze względu na brak znamion wykroczenia. Nie można bowiem mówić o jego popełnieniu do czasu rozstrzygnięcia cywilnoprawnego sporu co do tego, kto jest osobą uprawnioną do korzystania z gruntów.
W marcu 2013 r. Dorota Bielska składa do starosty sokólskiego wniosek o wykreślenie z ewidencji gruntów i budynków dzierżawcy jako władającego gruntami, które otrzymała od wujostwa. Otrzymuje decyzję odmowną, bo taki wniosek powinien być podpisany także przez Dariusza Kozakiewicza, czego ten nie chciał zrobić. Starosta informuje w niej właścicielkę, że sam fakt wypowiedzenia umowy dzierżawy nie skutkuje wprowadzeniem zmian w ewidencji, zaś organ prowadzący tę ewidencję nie jest uprawniony do tego, by rozstrzygać kwestie wynikające z zawartych umów cywilnych.
Wypowiedzenie umowy nieskuteczne
W lipcu 2013 r. Dariusz Kozakiewicz wnosi do Sądu Rejonowego w Sokółce pozew przeciwko Stanisławowi Żurkowskiemu o przywrócenie naruszonego posiadania i o zaniechanie naruszeń. Do sprawy usiłuje też przystąpić jako tzw. interwenientka uboczna Dorota Bielska opowiadając się oczywiście po stronie pozwanego Stanisława Żurkowskiego i domagając się oddalenia powództwa. Jednak sąd uznaje, że nie ma ona w tym przypadku interesu prawnego, bo sprawa nie dotyczy prawa własności i nie dopuszcza jej do udziału. Nakazuje natomiast Stanisławowi Żurkowskiemu przywrócenie Dariuszowi Kozakiewiczowi posiadania nieruchomości rolnych we wsi Chmielówka oznaczonych jako działki 25 i 72/1.
– Sąd uznał, że byłem posiadaczem nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy – stwierdza Dariusz. – Nie przyznał natomiast racji panu Żurkowskiemu, który powoływał się na umowę dzierżawy zawartą z Dorotą Bielską 22 grudnia 2012 r. Nowy dzierżawca zniszczył mi 5 ha zasiewów i 1 ha przygotowany pod kukurydzę, wziął też z tych gruntów dopłaty, przez co ja ich nie dostałem. Zgłosiłem to na policję jako przestępstwa.
Komisariat Policji w Dąbrowie Białostockiej wydaje jednak postanowienie odmawiające wszczęcia postępowania w tej sprawie, co przyklepuje prokurator, a następnie sąd. Ten ostatni stwierdza, że nie można mówić o umyślnym przestępstwie w sytuacji, gdy chodzi o czyny rozgrywające się na tle i w toku sporu o charakterze cywilnoprawnym o uprawnienia do dysponowania spornym gruntem rolnym. I gdy obie strony są przekonane o swoich racjach i uważają jednoznacznie, że to one są wyłącznie legitymowane do uprawy gruntów.
W czerwcu 2013 r. Dorota Bielska wystąpiła do Sądu Rejonowego w Sokółce przeciwko Dariuszowi Kozakiewiczowi z żądaniem uznania za skuteczne wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz ustalenia, iż od dnia 13 grudnia 2012 r. stron postępowania stosunek dzierżawy nie łączy. W grudniu 2013 r. sąd oddala powództwo stwierdzając, że Dorota Bielska po upływie okresu wypowiedzenia powinna wnieść pozew o wydanie nieruchomości i dopiero po jej odzyskaniu zawrzeć następną umowę dzierżawy. Sąd uznał też, że umowa zawarta między Dariuszem Kozakiewiczem a Marią i Tadeuszem Bielskimi nie jest to typowa umowa dzierżawy, lecz umowa „bezczynszowego użytkowania”, do której stosować należy odpowiednio przepisy o dzierżawie i o najmie. Z nich zaś wynika, że umowa zawarta na czas określony powinna zawierać nie tylko możliwość wypowiedzenia umowy, ale i wskazywać okoliczności uzasadniające wypowiedzenie. Takiego zapisu w tym przypadku nie ma, a wobec tego wypowiedzenie umowy dokonane przez Dorotę Bielską jest nieważne.
Rozmowy niedokończone
Nowa właścicielka nie poddaje się jednak i w styczniu br. składa do Sądu Rejonowego w Sokółce pozew u uznanie za skuteczne rozwiązania umowy z Dariuszem Kozakiewiczem ze skutkiem natychmiastowym i ze względu na zaniedbania, jakich się dopuścił. Chce też dochodzić odszkodowania z ich tytułu. Czeka na termin rozprawy.
– Moim zdaniem, pan Dariusz co innego obiecywał, a co innego robił – stwierdza Dorota Bielska. – Dzierżawił ziemię bez opłat, miał przywozić paszę dla zwierząt, opiekować się wujostwem. Tego nie ma w umowie, ale tak się umówili. Dlatego wypowiedziałam umowę.
– Nie płaciłem czynszu dzierżawnego, bo była to umowa bezczynszowa – wyjaśnia Dariusz. – Dzierżawa całych 13 ha pozwalała poprzednim właścicielom na otrzymanie świadczeń emerytalno-rentowych z KRUS. Poza tym nieprawdą jest, że im nie pomagałem. Wywoziłem obornik, pomagałem w obejściu, przywoziłem siano, słomę, ziemniaki.
– Chciałam negocjować warunki nowej umowy, chociażby płacenie czynszu dzierżawnego – mówi Dorota. – Jednak pan Kozakiewicz nie chciał ze mną rozmawiać. Już wcześniej wzywałam go do usunięcia zaniedbań, żeby gospodarstwo było w takim stanie, w jakim je objął, bo tam, gdzie były grunty orne, rośnie teraz młody las.
– Pani Dorota miała się skontaktować ze mną, żeby porozmawiać o dzierżawie, ale nie zrobiła tego – opowiada Dariusz. – W końcu pojechałem do niej jakoś latem 2012 r. Powiedziała, że mam płacić czynsz dzierżawny – 200 zł/ ha/rok i dostarczyć mapki w celu przedstawienia ich w ARiMR i pobierania dopłat. Przemyślałem to i nie zgodziłem się. Wtedy pani Dorota postanowiła rozwiązać ze mną umowę. Jeśli chodzi o zaniedbania, które miałbym usunąć, najpierw chciała, żebym naprawił jakieś rynny, szambo, a ja przecież nie korzystałem z tych urządzeń. Odstąpiła od tego, ale stwierdziła, że zaniedbania dotyczą ziemi. To nieprawda. Część gruntów, mimo podpisania umowy, poprzedni właściciele zostawili sobie i uprawiali, dopóki byli zdrowi. Potem działki te zostały opuszczone i nastąpiło ich samoistne zalesienie. My od początku uprawialiśmy działki 25 i 72/1 i z nich braliśmy dopłaty, ale podatki rolne płaciliśmy za całość dzierżawionej ziemi, W którymś z protokołów policjanci napisali, że rośnie na nich perz i skrzyp, a przecież mam zdjęcia, które sami robili w kwietniu 2013 r. i widać na nich, jak wyglądają pola.
– Chcę tylko odzyskać swoją własność – stwierdza Dorota Bielska.
– Chcę tylko uprawiać ziemię przez okres przewidziany w umowie – mówi Dariusz Kozakiewicz.
- Prawo po stronie dzierżawcy
Osoba przejmująca w wyniku darowizny, dziedziczenia, czy kupna wydzierżawioną ziemię powinna liczyć się z tym, że wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego, czyli poprzedniego właściciela. Oznacza to, że musi się stosować do umowy w takim kształcie, w jakim została ona zawarta.
Wiele razy pisaliśmy na naszych łamach o tym, że w myśl art. 673 par. 3 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę tylko w wypadkach określonych w umowie. Sama możliwość wypowiedzenia z określeniem jego terminu nie wystarczy.
Z kolei rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia zarówno zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony jest możliwy tylko w następujących przypadkach:
1) jeśli dzierżawca nie wykonuje swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki lub zmieni przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego;
2) jeśli poddzierżawi przedmiot umowy bez zgody wydzier-
żawiającego;
3) jeżeli zalega z zapłatą czynszu.
Wydaje się, że w opisanej sytuacji nie ma do tego podstaw. Tak więc Dariusz Kozakiewicz może bez obaw uprawiać dzierżawione grunty, choć zapewne nowa właścicielka dalej będzie mu uprzykrzać życie. am
Joanna Zwolińska
