r e k l a m a

Partner serwisu

Dzierżawa gruntów a bezczynszowe użytkowanie ziemi. Jakie są różnice?

Pieniądze i Prawo Przepisy prawa
Data publikacji 06.06.2019r.

„Prawne aspekty dzierżawy gruntów rolnych” to temat pierwszej konferencji szkoleniowej, którą na Wydziale Prawa i Administracji UAM w Poznaniu zorganizowała współpracująca z „Tygodnikiem Poradnikiem Rolniczym” dr hab. Aneta Suchoń.

Konferencja wpisuje się w ten cykl działań naszego wydziału, który jest otwarty na współpracę z otoczeniem gospodarczym, biznesowym – mówił, otwierając szkolenie, prof. Roman Budzinowski, dziekan Wydziału Prawa i Administracji UAM. 

r e k l a m a

Prelegenci poruszyli zagadnienia związane z dzierżawą prywatną, czyli zawieraną pomiędzy rolnikami, dzierżawą ziemi z KOWR oraz od jednostek samorządu terytorialnego, dlatego audytorium stanowili uczestniczy z różnych środowisk, którzy na co dzień spotykają się z tymi zagadnieniami. Z zainteresowaniem uczestnicy wysłuchali wykładu dr. Pawła Blajera z Uniwersytetu Jagiellońskiego, notariusza, który wskazał na regulacje związane z pierwokupem. Z kolei dr Małgorzata Szymańska z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie mówiła o dzierżawie w kontekście zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Piotr Jóźwiński oraz Bogdan Podgórski z KOWR wyjaśniali zawiłości związane z dzierżawą państwowych gruntów. Doktor Marek Stańko w swoim wystąpieniu podniósł problem braku polityki rolnej. Zwrócił uwagę m.in. na to, iż KOWR, który zastępuje AWRSP oraz ANR, jest instytucją w pełni uzależnioną od resortu rolnictwa, co nie jest dobre.

 

Dzierżawa coraz popularniejsza

Wzrost zainteresowania dzierżawą gruntów rolnych widoczny jest nie tylko w Polsce. 

Jest ona popularna we Francji. Tutaj w dzierżawie znajduje się ponad 84% gruntów, na Słowacji w dzierżawie jest ponad 96% ziemi rolnej, w Czechach około 86%, w Belgii 74%, a w Niemczech – 70%. U nas popularność tej formy użytkowania gruntów to wynik m.in. ograniczeń obrotu gruntami rolnymi, które wprowadziła ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – mówiła dr hab.  Aneta Suchoń. 

Regulacje prawne, które wpływają na funkcjonowanie dzierżawy w Polsce, zależą od statusu dzierżawcy. Ze względu na to, że nie mamy ustawy o dzierżawie (co zdaniem prelegentów nie jest korzystne), podstawowymi aktami prawnymi są Kodeks cywilny, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami (regulująca dzierżawę ziemi od jednostek samorządu terytorialnego).

Jest wiele aktów prawnych, które zachęcają do korzystania z instytucji dzierżawy. Jednym z nich jest np. ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników. Doktor hab. Suchoń zwróciła uwagę na to, że choć wspomniana ustawa wyłącza z kręgu osób, którym można wydzierżawić ziemię za świadczenie emerytalno-rentowe, osoby bliskie, jest orzeczenie Sądu Najwyższego, który na to pozwala. Taka dzierżawa jest bardzo często stosowana w krajach zachodnich, zwłaszcza we Francji – młodzi rolnicy nie przejmują tam gospodarstw, a biorą je w dzierżawę. 

Prelegentka zwróciła także uwagę na relacje dzierżawy do bezczynszowego użytkowania. 

Przy dzierżawie zawsze występuje czynsz, kiedy go nie ma, mamy do czynienia z bezczynszowym użytkowaniem. Aczkolwiek taki użytkownik jest także zobowiązany do ponoszenia podatków oraz innych ciężarów związanych z własnością. Przy bezczynszowym użytkowaniu powstaje problem z prawem pierwokupu, ponieważ przepisy nakazują interpretować to prawo bardzo dosłownie – komentowała dr hab. Suchoń.

Ekspertka podkreślała także, że grunty w dzierżawę można oddać również osoba niebędąca właścicielem, na to pozwala bowiem Kodeks cywilny. Ważne natomiast jest, aby wydzierżawiający mógł wykonać umowę, tzn. oddać przedmiot dzierżawy do korzystania i pobierania pożytków. 

Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia, np. gdy gospodarstwo prowadzi jedno z dzieci, rodzice nie żyją już wiele lat, ale nie przeprowadzono postępowania spadkowego – wyliczała Suchoń.

Ważne elementy umowy dzierżawy

Agrarystka zwracała uwagę, iż bardzo istotna, wbrew pozorom, jest forma zawierania umowy dzierżawy.

Ciągle bardzo popularna na wsi jest umowa ustna, w praktyce generuje ona wiele problemów, np. z płatnościami bezpośrednimi, zobowiązaniami z tytułu ONW, wypowiedzeniem takiej umowy. Dlatego zachęcam, aby zawierać umowę dzierżawy na piśmie, z datą pewną (czyli urzędowo poświadczoną) oraz na czas oznaczony. Taka umowa daje większą stabilizację. Poza tym, według Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy umowa zawarta na więcej niż rok nie ma formy pisemnej, po upływie roku poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony – komentowała prawniczka. 

Ekspertka z UAM zachęcała, aby strony umowy dzierżawy sporządziły podczas przekazania gruntów w dzierżawę protokół zdawczo-odbiorczy, który będzie stanowił załącznik do umowy. Pozwoli to uniknąć problemów z naprawami, zwłaszcza kiedy umowa dotyczy także budynków oraz ulepszeniami. Kodeks cywilny w tym zakresie nie jest bowiem korzystny dla dzierżawców. 

Warto zastanowić się, czy oprócz określenia czynszu, nie wprowadzić do umowy zasad jego waloryzacji. Jeśli rolnik zawrze umowę dzierżawy na czas oznaczony, może w umowę wpisać regulacje, które pozwolą na wypowiedzenie jej przed czasem. Chodzi np. o zastrzeżenie typu, jeśli syn skończy studia przed czasem bądź je przerwie. Jest to istotne zwłaszcza dla umów długoterminowych – zachęcała ekspertka. 

Doktor hab. Aneta Suchoń mówiła także o prawie pierwokupu. Co prawda, przysługuje ono dzierżawcy bo upływie 3 lat od zawarcia umowy, gdy umowa miała datę pewną, ale w praktyce często to prawo jest omijane. Zdarzają się sytuacje, kiedy wydzierżawiający celowo zwleka z wykonaniem umowy sprzedaży do wygaśnięcia umowy z osobą, która ma prawo pierwokupu. 

Wiele uwagi podczas konferencji poświęcono także zmianom regulacji związanych z dzierżawą, które wynikają z nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W opinii agrarystów jeszcze silniej umocowują one KOWR w roli instytucji regulującej obrotem ziemią rolną w Polsce. To KOWR będzie teraz decydował, zamiast sądu, o tym, czy osoba, która nabyła grunty rolne, może je zbyć, w tym także wydzierżawić przed upływem wymaganego okresu. Okres ten nowelizacja skraca z 10 do 5 lat. O tym oraz o dzierżawie gruntów rolnych z KOWR i problemach z tym związanych piszemy w najnowszym, 23. tegorocznym numerze "Tygodnika Poradnika Rolniczego".


 Dr hab. Aneta Suchoń mówiła, że przepisy prawne powinny zmierzać do tego, aby zapewnić ciągłość gospodarowania na dzierżawionych gruntach
Na zdjęciu: Dr hab. Aneta Suchoń mówiła, że przepisy prawne powinny zmierzać do tego, aby zapewnić ciągłość gospodarowania na dzierżawionych gruntach (
fot. Magdalena Szymańska)

Magdalena Szymańska
Fot. Pixabay

r e k l a m a

r e k l a m a

Partner serwisu

r e k l a m a

Użytkowniku zadecyduj o wyrażeniu zgody!

Skrollując treść naszego Serwisu, zamykając okno tego komunikatu (X), klikając na elementy strony poza tym komunikatem bez zmian ustawień w zakresie prywatności, zgadzasz się na przetwarzanie danych osobowych przez Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. (dalej PWR/my) i Zaufanych Partnerów do celów marketingowych, w szczególności na potrzeby wyświetlania reklam dopasowanych do Twoich zainteresowań i preferencji w serwisach PWR i w Internecie. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne a wyrażoną zgodę możesz w każdej chwili cofnąć.
Dowiedz się więcej lub zdecyduj o zgodzie.

Nasz cel to dostarczanie interesujących Ciebie treści, również przez dopasowane do Twoich zainteresowań reklamy. Twoja zgoda na wykorzystanie plików cookies i podobnych technologii w Twojej przeglądarce umożliwi nam dostosowanie przekazu do Twoich preferencji. Pozwoli ograniczyć ilość prezentowanych reklam Brak zmian ustawień przeglądarki jest Twoją zgodą na zapis plików cookies i podobnych technologii w Twoim urządzeniu końcowym i wykorzystanie zapisanych w nich informacji. Ustawienia przeglądarki w zakresie cookies możesz zawsze zmienić
(szczegóły w Polityce Prywatności).

Drogi Użytkowniku!

Przez dalsze Aktywne korzystanie z Serwisu, bez zmian ustawień przeglądarki, oznacza, że zgodziłeś się na przechowywanie w Twojej przeglądarce plików cookies i na przetwarzanie gromadzonych dzięki nim danych osobowych przez Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. i naszych Zaufanych Partnerów. Dowiedz się więcej lub wycofaj zgody