Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntów kupionych na licytacji

Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Tak przewiduje art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Jednak przepis ten obowiązuje dopiero od 3 maja 2012 r. i nie ma zastosowania w przypadku umów zawartych przed tą datą. Zatem umowa dzierżawy zawarta przez byłych właścicieli w 2011 r. jest rzeczywiście ważna i obowiązuje również Pana. 

Ma do niej zastosowanie art. 1002 k.p.c. Przewiduje on, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. 

Mógł Pan natomiast wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia. Taką możliwość wprowadzono na mocy ustawy z 16 września 2011 r. Znowelizowała ona Kodeks postępowania cywilnego w odniesieniu do umów najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartych na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata. Nie ma przy tym znaczenia, że umowę zawarto z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, natomiast ziemię dzierżawcy wydano. 

Takie rozwiązanie miało na celu uniknięcie zawierania fikcyjnych umów najmu i dzierżawy z osobami działającymi w porozumieniu z dłużnikiem. Służyło także ułatwieniu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości będących przedmiotem najmu lub dzierżawy. Jednak skorzystanie z tego rozwiązania jest możliwe tylko w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Jeśli Pan tego nie zrobił, to obecnie nie ma takiej możliwości. Może Pan więc jedynie liczyć na to, że dzierżawca da Panu powody do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym (bez wypowiedzenia).