Zgodnie z przepisami można nabyć nieruchomość rolną także oddaną w dzierżawę. W takiej sytuacji komplikuje się jednak sprawa uprawy tego gruntu. Przede wszystkim powinien Pan porozmawiać zarówno ze sprzedającym, jak i osobą, która ma zamiar obrabiać grunt. Należy ustalić, czy została zawarta umowa dzierżawy i w jakiej formie. W przypadku bowiem gdy umowę dzierżawy zawarto na piśmie i ma ona datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego, dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.
Taka sytuacja byłaby dla Pana bardzo niekorzystna. Chodzi o to, że gdyby przysługiwało dzierżawcy prawo pierwokupu, mógłby on wystąpić o unieważnienie umowy. Według bowiem art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych jest nieważna.
Pytanie, czy sprzedający oświadczył w akcie notarialnym, że grunt będący przedmiotem dzierżawy nie jest obciążony dzierżawą, czy też było to tylko ustne potwierdzenie. Jeżeli okazałoby się, że jest umowa dzierżawy, ale w zwykłej formie pisemnej czy ustnej, to zawsze możną ją wypowiedzieć. Według art. 678 § 1 (w związku z art. 694 k.c.) w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nabywca staje się podmiotem trwającego stosunku prawnego i przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Na wstąpienie nabywcy w stosunek dzierżawy zgoda dzierżawcy nie jest wymagana, ponieważ mimo zmiany podmiotu dzierżawa pozostaje tym samym zobowiązaniem. W świetle wymienionego już artykułu nabywca ma możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntów rolnych z zachowaniem ustawowych terminów.
Z prawa tego nie może skorzystać, gdy umowa dzierżawy zawarta była na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana (art. 678 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c.). Jak już podkreślono, musi Pan ustalić, czy została zawarta umowa dzierżawy i czy trwa ona nadal. W przypadku objęcia gruntów w posiadanie bez podstawy prawnej będzie Pan mógł skorzystać z roszczenia posesoryjnego oraz roszczenia petytoryjnego, przybierającego formę roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego oraz roszczenia uzupełniającego.
Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby mu ją wydano. Chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (art. 222 § 1 k.c.). Roszczenie windykacyjne znajduje więc zastosowanie, gdy „trwałe wkroczenie w sferę cudzych uprawnień” polega na nieuprawnionym władaniu cudzą rzeczą. Roszczenie właściciela polega w takiej sytuacji na żądaniu „wydania rzeczy”.
