Dzwonek Pierwszy miesiąc prenumeraty za 50% ceny Sprawdź

r e k l a m a

Partner serwisu

O czym rolnik musi pamiętać kupując lub sprzedając ziemie, żeby uniknąć problemów?

Magdalena Szymańska
Kategoria: Pieniądze i Prawo
O czym rolnik musi pamiętać kupując lub sprzedając ziemie, żeby uniknąć problemów?
Pieniądze i Prawo Pieniądze dla rolnika
Data publikacji 09.02.2022r.

Bardzo często rolnicy dowiadują się, że prawo dotyczące obrotu gruntami rolnymi w Polsce jest złe, dopiero u notariusza, gdy kupują, sprzedają lub dzierżawią ziemię. Okazuje się wtedy, że prosta z pozoru transakcja nie może dojść do skutku. Dlaczego?

Nieścisłości związane z definicją rolnika indywidualnego, gospodarstwa rolnego i rodzinnego

Zawiłości związane ze stosowaniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), jednego z podstawowych przepisów, które regulują obrót gruntami rolnymi w Polsce, przedstawił podczas niedawnego webinarium TPR dr hab. Paweł Blajer z Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie, będący również notariuszem specjalizującym się w obrocie nieruchomościami rolnymi. Na konferencji, którą Tygodnik zorganizował z Zakładem Prawa Rolnego UAM nt. dzierżawy, zakupu i sprzedaży nieruchomości rolnych, specjalista zwrócił uwagę na nieścisłości związane z definicją rolnika indywidualnego, gospodarstwa rolnego i rodzinnego. A to one decydują o tym, czy transakcja może dojść do skutku.

r e k l a m a

Górny i dolny próg

Dr hab. Blajer przypomniał, iż pojęcie rolnika indywidualnego w polskim prawie funkcjonuje od 2003 roku. W 2011 definicję tę doprecyzowano. Jednak w ocenie notariusza ciągle sporo brakuje jej do doskonałości. Aby przekonać się, czy dana osoba jest rolnikiem indywidualnym, należy zbadać, czy jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie może przekroczyć 300 ha.

– To powoduje problem, gdy rolnik prowadzi działalność rolniczą na nieruchomości, która w planach zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na cele inne niż rolne. W mojej ocenie taka nieruchomość nie powinna być uwzględniana przy ustalaniu progu 300 ha – mówił ekspert z UJ.

Jeszcze większe zamieszanie powstaje przy ustaleniu normy minimalnej nieruchomości rolnej dla rolnika indywidualnego.

– Ta norma nie wynika z art. 6 UKUR, który definiuje rolnika indywidualnego. My ją rekonstruujemy na podstawie pojęcia gospodarstwa rolnego z Kodeksu cywilnego, czyli kiedy powierzchnia nieruchomości rolnej nie jest mniejsza niż 1 ha. Warto zwrócić uwagę, iż tutaj nie ma odniesienia do użytków rolnych, tak jak przy 300 ha. Powstaje problem, jak obliczać udział we współwłasności, jak wyznaczać tę minimalną normę. Przepis UKUR, według którego obliczamy normę maksymalną, dotyczy użytków rolnych, a nie nieruchomości rolnych. To tylko wskazuje, jak niejasne są te przepisy – podkreślał prelegent.

Dowodem na to, że osoba, która przychodzi do notariusza, spełnia kryteria rolnika indywidualnego, jest tylko jego oświadczenie. Natomiast sankcją za złożenie nieprawdziwego oświadczenie jest odpowiedzialność karna i unieważnienie nabycia nieruchomości.

– Z powodu tych drobiazgów rolnik może ściągnąć na siebie ogromne problemy – uczulał prelegent.

Kryterium zamieszkiwania

Wiele wątpliwości w praktyce notarialnej wywołuje również kryterium zamieszkiwania. Według przepisów rolnik indywidualny powinien zamieszkiwać co najmniej przez 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona co najmniej jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa.

Jak wyjaśniał dr hab. Paweł Blajer, to kryterium wprowadzono w 2011 roku. Miało zapobiec nadużywaniu przepisów w ten sposób, że ktoś melduje się w gminie, w której chce nabyć nieruchomość, na dzień czy dwa przed transakcją. W praktyce i ten zapis stwarza problemy.

– Dla przykładu: mamy rolnika, który jest zameldowany w mieście, ma grunty rolne w innym województwie i chce kupić ziemię niedaleko swojego miejsca zameldowania. On jednak nie spełnia definicji rolnika indywidualnego. Wydzierżawia więc niewielką nieruchomość rolną w pobliżu miasta, w którym mieszka, przychodzi do notariusza, twierdząc, że jest rolnikiem indywidualnym. Obecnie prowadzi bowiem gospodarstwo, w skład którego wchodzi nieruchomość rolna zlokalizowana w pobliżu jego meldunku. Jak należy potraktować taką osobę? Czy jako tę, która chce naciągać prawo, czy jak rolnika indywidualnego, ponieważ faktycznie prowadzi od kilkunastu lat gospodarstwo rolne? – wyliczał dr hab. Blajer.

Kolejny problem to wymóg posiadania kwalifikacji zawodowych – stażu pracy, którym rolnik powinien się wykazać przy braku wykształcenia rolniczego. Pod pojęciem stażu pracy rozumiemy prowadzenie działalności rolniczej w gospodarstwie o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha stanowiących własność, przedmiot użytkowania wieczystego, samoistnego posiadania lub dzierżawy.

– Tutaj też jednym z dokumentów poświadczających prowadzenie działalności rolniczej w gospodarstwie o takiej powierzchni jest oświadczenie. Po co rolnik ma obowiązek załączać do aktu notarialnego kolejne oświadczenie? Dlaczego wymaga się też od niego, by do aktu załączał świadectwo ukończenia szkoły? Czy faktycznie każdy, kto ma wgląd do aktu, musi wiedzieć, jakie rolnik miał oceny na świadectwie? Czy to ma sens? – zastanawiał się prelegent.

r e k l a m a

Ostatnim kryterium, jakie musi spełnić rolnik, jest osobiste prowadzenie gospodarstwa

Sądy wielokrotnie podkreślają, iż aby spełnić ten wymóg, w gospodarstwie musi być prowadzona działalność rolnicza o charakterze wytwórczym, lecz niekoniecznie towarowym. W orzecznictwie wskazuje się, że rolnik nie musi się tylko zajmować działalnością rolniczą. Może to być jedynie mały odsetek prowadzonej przez niego działalności. Skala prowadzonej działalności wytwórczej nie jest tutaj bowiem określona – wyjaśniał prelegent.

Dowodem w tym zakresie jest też oświadczenie. Rolnik musi oświadczać o stanie prawnym, wokół którego pojawia się wiele wątpliwości. Z kolei jeśli poświadczy nieprawdę, mogą go spotkać za to surowe sankcje.

Pozorna liberalizacja

W swoim wystąpieniu dr hab. Paweł Blajer zaprzeczył również powszechnie głoszonym opiniom, jakoby ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ograniczała obrotu rodzinnego.

Zdaniem eksperta nowelizacja UKUR z 2019 roku, uznawana za liberalizującą przepisy, miała na celu przede wszystkim położyć kres uchwale Sądu Najwyższego z 2017 roku, która bardzo mocno zliberalizowała obrót nieruchomościami rolnymi w kręgu rodziny i umożliwiła osobie bliskiej nabywcy zbywanie tychże nieruchomości bez ograniczeń.

– Osoba bliska rolnikowi nabywająca od niego nieruchomość rolną ma obowiązki wynikające z art. 2b UKUR, czyli m.in. nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego. Sankcją za niewywiązanie się z tego jest wywłaszczenie przez sąd. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa składa już takie wnios­ki do sądów w sytuacji, kiedy np. dziecko rolnika nie prowadzi gospodarstwa – mówił ekspert z UJ.

Magdalena Szymańska
fot. arch. TPR

r e k l a m a

r e k l a m a

r e k l a m a