W
edług art. 700 k.c. obniżenie czynszu dzierżawnego może nastąpić przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek. Po pierwsze, jeśli zaistniały pewne okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby. Po drugie, gdy nastąpiło znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy za dany okres gospodarczy.
Kodeks cywilny nie wylicza jednak okoliczności uzasadniających żądanie obniżenia czynszu. Nie definiuje pojęcia „zwykły przychód” ani nie określa stopnia jego zmniejszenia, które można byłoby uznać za „znaczne”. Do okoliczności uzasadniających roszczenie o obniżenie czynszu ustawodawca zalicza zdarzenia, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby. Wynikają one przede wszystkim z negatywnego działania sił przyrody, na które dzierżawca nie mógł mieć wpływu (huragan, grado- bicie, pożar). Chodzi również o te, którym nie był w stanie w żaden sposób zapobiec (zalanie, susza, wymarznięcie).
„Zwykły przychód” z przedmiotu dzierżawy to przeciętny (w skali co najmniej kilkuletniej) przychód, jaki przyniosłaby ziemia (sad), gdyby była racjonalnie wykorzystywana na cele przewidziane w umowie. Najwięcej kłopotu sprawia określenie, jaki spadek przychodowości należy do „zwykłych”, a jaki jest już „znaczny”. Artykuł 700 k.c. nie określa cyfrowo pewnej minimalnej granicy obniżki pożytków z przedmiotu dzierżawy, bez której przekroczenia niemożliwa jest obniżka czynszu.
W przypadku obniżenia czynszu przez sąd ocena spadku dochodowości należy do biegłego. Wskaże on zwykłą amplitudę wahań przychodowości w stosunkowo krótkich, kilkuletnich okresach, do których jest przystosowana umowa dzierżawy. W przypadku wystąpienia przez dzierżawcę do wydzierżawiającego z wnioskiem o obniżenie czynszu powstaje wątpliwość, na jakiej podstawie wydzierżawiający powinien dokonać oceny obniżenia dochodowości przedmiotu dzierżawy. Oczywiście może on zawsze skorzystać z opinii biegłego czy eksperta, ale łączy się to z kosztami. Może także sam określić przychód z ostatnich lat oraz ocenić na tej podstawie, czy spadek jest znaczny.
Agencja Nieruchośości Rolnych przyjmuje, że znaczne obniżenie przychodów będzie miało miejsce, jeżeli powierzchnia upraw, na której wystąpiły straty, stanowi co najmniej 5% użytków rolnych. Straty te natomiast wyrażają się w spadku plonów większym niż 15% w porównaniu do średnich plonów z lat poprzednich.
