Skrócenie umowy dzierżawy. Czy jest to możliwe?


Rolnik na dzierżawionej ziemi chce prowadzić uprawy, ale właściciel już oferuje sprzedaż działek. Ma nawet warunki zabudowy. Rolnik obawia się, że w konsekwencji tego straci możliwość dzierżawienia, pomimo że ma umowę z właścicielem ważną przez lata.
Z artykułu dowiesz się:
- umowa dzierżawy - jakie są zasady?
- co wolno właścicielowi?
- czy plan zagospodarowania przestrzennego ma znaczenie?
r e k l a m a
Nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego
Sytuacja dzierżawcy w przedstawionym przypadku jest uzależniona przede wszystkim od tego, czy owa nieruchomość jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne, czy inne niż rolne. Jeśli nie są to cele rolne, z reguły nie obowiązuje już ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy z kolei wtedy, gdy ta ustawa ma zastosowanie. Musi Pan zatem w pierwszej kolejności sprawdzić, na jakie cele jest przeznaczona dzierżawiona przez Pana nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego.Sprzedaż nieruchomości
r e k l a m a
Oznacza to, że nabywca staje się podmiotem trwającego stosunku prawnego i przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Na wstąpienie nabywcy w stosunek dzierżawy nie jest wymagana zgoda dzierżawcy, ponieważ mimo zmiany podmiotu dzierżawa pozostaje z tym samym zobowiązaniem. Według Kodeksu cywilnego nabywca może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a dzierżawcy wydano grunty.
Wypowiedzenie umowy nie powinno mieć miejsca
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że spełnia Pan te wymagania i nie można wypowiedzieć umowy. Poza tym art. 679 w związku z art. 694 k.c. wskazuje, że jeżeli wskutek wypowiedzenia dzierżawy przez nabywcę rzeczy dzierżawionej dzierżawca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy dzierżawy, może żądać od zbywcy naprawienia szkody. Dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko dzierżawcy wszelkie zarzuty, których dzierżawca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.Jeżeli działki zostaną sprzedane, nadal może Pan uprawiać te grunty rolne aż do zakończenia umowy dzierżawy (chyba że zachodzi możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia).
prof. UAM, dr hab. Aneta Suchoń
fot. Pixabay