Nowy właściciel zobowiązany jest umową z dotychczasowym dzierżawcą
Przede wszystkim należy podkreślić, że nowego właściciela obowiązuje umowa zawarta z Panem przez poprzedniego właściciela i że nie może on jej wypowiedzieć.
Zgodnie z art. 678 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania umowy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.
Jakie obowiązki ciążą na nowym właścicielu dzierżawionego gruntu?
Nowego właściciela obowiązywać zatem będą postanowienia umowy zawartej przez jego poprzednika, także w zakresie możliwości wypowiedzenia. W myśl art. 473 § 3 w związku z art. 694 k.c., jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach w niej określonych.
Artykuł 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Jednak w orzecznictwie sądowym (tak orzekł m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 10 lutego 2020 r.; sygn. akt: V ACa 110/19) przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z wymienionym wyżej przepisem. Nie jest więc możliwe wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Dopuszcza się natomiast zapis, że wypowiedzenie może nastąpić z „ważnych przyczyn”.
Jakie są zasady wypowiedzenia dzierżawy?
r e k l a m a
Jeżeli umowa zawarta przez Pana przewiduje jedynie ogólnie możliwość wypowiedzenia, nabywca nie będzie mógł go dokonać. Oczywiście możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.
W opisanej sytuacji z pewnością przysługiwało Panu prawo pierwokupu. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy, jeżeli:
- umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
- nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Czy umowa kupna-sprzedaży jest nieważna?
O treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej dotychczasowy właściciel powinien Pana powiadomić, a Pan w ciągu miesiąca powinien odpowiedzieć, czy skorzysta Pan z prawa pierwokupu. Gdyby Pan zechciał to zrobić, stałby się Pan właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży między właścicielem a kupującym. Gdyby zaś nie skorzystał Pan z prawa pierwokupu, właściciel mógłby zawrzeć drugą umowę z kupującym – tym razem przenoszącą własność nieruchomości.
Jednak pominięcie tego trybu nie powoduje nieważności umowy sprzedaży. Rodzi jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą. W myśl art. 599 Kodeksu cywilnego, jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
Tak więc zawarta umowa sprzedaży wywołuje skutki prawne. Prawo pierwokupu natomiast wygasa. Powstaje natomiast roszczenie o naprawienie szkody.
Czy nowy nabywca musi prowadzić gospodarstwo?
Ten produkt może Ciebie zainteresować
Rolnictwo precyzyjne od A do Z
Stosownie do art. art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie ww. czynności przed upływem 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Przepisy wymienionej ustawy nie odnoszą się jednak do sytuacji, gdy nabyta nieruchomość była wcześniej wydzierżawiona, a umowy dzierżawy nabywca nie może wypowiedzieć.
Alicja Moroz
Fot. Pixabay
