Dzwonek Pierwszy miesiąc prenumeraty za jedyne 12 zł Skorzystaj

r e k l a m a

Partner serwisu

Za pominięcie prawa pierwokupu ziemi, rolnik może wystąpić z roszczeniem

Alicja Moroz
Kategoria: Pieniądze i Prawo Data: 01.06.2021
Za pominięcie prawa pierwokupu ziemi, rolnik może wystąpić z roszczeniem
Pieniądze i Prawo Porady prawne
Data publikacji 01.06.2021r.

Od 10 lat dzierżawię pole od emerytowanego rolnika. Umowa jest zarejestrowana w starostwie, opłacam podatek rolny. Niedawno przedłużyliśmy umowę na kolejne 5 lat. Zapisano w niej, że może być ona wypowiedziana z ważnych przyczyn, ale nie podano, jakie to mogą być przyczyny. Pobieram na dzierżawiony grunt dopłaty. Mam na nim zobowiązanie rolnośrodowiskowe, które będę musiał realizować jeszcze przez 2 lata. Kiedy w tym roku płaciłem czynsz, właściciel powiedział mi, że następny będę już płacił nowemu właścicielowi, ponieważ sprzedał nieruchomość. Czy nie powinienem być o tym poinformowany? Czy przysługuje mi prawo pierwokupu? Co będzie z moimi zobowiązaniami wynikającymi z programu rolnośrodowiskowego? Czy nowy właściciel będzie mógł mi nadal dzierżawić grunty? Czy nie ma on obowiązku sam przez 5 lat osobiście prowadzić gospodarstwa?

r e k l a m a

Nowy właściciel zobowiązany jest umową z dotychczasowym dzierżawcą

Przede wszystkim należy podkreślić, że nowego właściciela obowiązuje umowa zawarta z Panem przez poprzedniego właściciela i że nie może on jej wypowiedzieć.

Zgodnie z art. 678 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania umowy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana.

Jakie obowiązki ciążą na nowym właścicielu dzierżawionego gruntu?

Nowego właściciela obowiązywać zatem będą postanowienia umowy zawartej przez jego poprzednika, także w zakresie możliwości wypowiedzenia. W myśl art. 473 § 3 w związku z art. 694 k.c., jeżeli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach w niej określonych.

Artykuł 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Jednak w orzecznictwie sądowym (tak orzekł m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 10 lutego 2020 r.; sygn. akt: V ACa 110/19) przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z wymienionym wyżej przepisem. Nie jest więc możliwe wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Dopuszcza się natomiast zapis, że wypowiedzenie może nastąpić z „ważnych przyczyn”.

Jakie są zasady wypowiedzenia dzierżawy?

r e k l a m a

Jeżeli umowa zawarta przez Pana przewiduje jedynie ogólnie możliwość wypowiedzenia, nabywca nie będzie mógł go dokonać. Oczywiście możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

W opisanej sytuacji z pewnością przysługiwało Panu prawo pierwokupu. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwo­kupu przysługuje jej dzierżawcy, jeżeli:

  • umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
  • nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Czy umowa kupna-sprzedaży jest nieważna?

O treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej dotychczasowy właściciel powinien Pana powiadomić, a Pan w ciągu miesiąca powinien odpowiedzieć, czy skorzysta Pan z prawa pierwokupu. Gdyby Pan zechciał to zrobić, stałby się Pan właścicielem na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie sprzedaży między właścicielem a kupującym. Gdyby zaś nie skorzystał Pan z prawa pierwokupu, właściciel mógłby zawrzeć drugą umowę z kupującym – tym razem przenoszącą włas­ność nieruchomości.

Jednak pominięcie tego trybu nie powoduje nieważności umowy sprzedaży. Rodzi jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą. W myśl art. 599 Kodeksu cywilnego, jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

Tak więc zawarta umowa sprzedaży wywołuje skutki prawne. Prawo pierwokupu natomiast wygasa. Powstaje natomiast roszczenie o naprawienie szkody.

Czy nowy nabywca musi prowadzić gospodarstwo?

Ten produkt może Ciebie zainteresować

Rolnictwo precyzyjne od A do Z

Rolnictwo precyzyjne od A do Z

Płacisz tylko

25,00 zł

Cena regularna 50,00 zł

SPRAWDŹ

Stosownie do art. art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie ww. czynności przed upływem 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Przepisy wymienionej ustawy nie odnoszą się jednak do sytuacji, gdy nabyta nieruchomość była wcześniej wydzierżawiona, a umowy dzierżawy nabywca nie może wypowiedzieć.

Alicja Moroz
Fot. Pixabay

r e k l a m a

r e k l a m a

Partner serwisu

r e k l a m a

Użytkowniku zadecyduj o wyrażeniu zgody!

Skrollując treść naszego Serwisu, zamykając okno tego komunikatu (X), klikając na elementy strony poza tym komunikatem bez zmian ustawień w zakresie prywatności, zgadzasz się na przetwarzanie danych osobowych przez Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. (dalej PWR/my) i Zaufanych Partnerów do celów marketingowych, w szczególności na potrzeby wyświetlania reklam dopasowanych do Twoich zainteresowań i preferencji w serwisach PWR i w Internecie. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne a wyrażoną zgodę możesz w każdej chwili cofnąć.
Dowiedz się więcej lub zdecyduj o zgodzie.

Nasz cel to dostarczanie interesujących Ciebie treści, również przez dopasowane do Twoich zainteresowań reklamy. Twoja zgoda na wykorzystanie plików cookies i podobnych technologii w Twojej przeglądarce umożliwi nam dostosowanie przekazu do Twoich preferencji. Pozwoli ograniczyć ilość prezentowanych reklam Brak zmian ustawień przeglądarki jest Twoją zgodą na zapis plików cookies i podobnych technologii w Twoim urządzeniu końcowym i wykorzystanie zapisanych w nich informacji. Ustawienia przeglądarki w zakresie cookies możesz zawsze zmienić
(szczegóły w Polityce Prywatności).

Drogi Użytkowniku!

Przez dalsze Aktywne korzystanie z Serwisu, bez zmian ustawień przeglądarki, oznacza, że zgodziłeś się na przechowywanie w Twojej przeglądarce plików cookies i na przetwarzanie gromadzonych dzięki nim danych osobowych przez Polskie Wydawnictwo Rolnicze Sp. z o.o. i naszych Zaufanych Partnerów. Dowiedz się więcej lub wycofaj zgody