Czy rolnikowi opłaci się dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę?

Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod  farmę fotowoltaiczną?

Jeszcze trzy lata temu czynsz dzierżawny gruntów pod farmę fotowoltaiczną wahał się w granicach 7–9 tys. zł/ha. Jednak w ostatnim czasie zainteresowanie firm energetycznych takimi gruntami znacznie się zwiększyło.

– W ramach czynszu dzierżawnego rolnik może otrzymać od około 10 do 15 tys. zł netto rocznie za hektar gruntu. Wypłata pierwszego czynszu zostaje uruchomiona od momentu rozpoczęcia budowy farmy. Kwota ta ponadto jest corocznie powiększana o wskaźnik inflacji – deklaruje Michał Gondek, dyrektor pionu Techniczno-Inwestycyjnego w Columbus Energy.

Niewykluczone, że niedługo firmy instalujące farmy fotowoltaiczne na gruntach rolników będą mogły się z nimi rozliczać - przynajmniej częściowo - w naturze, czyli zamiast części czynszu dzierżawnego dostarczą do gospodarstwa rolnika określoną w umowie ilość energii elektrycznej. A biorąc pod uwagę jak szybko rosną ceny prądu, może to być korzystne rozwiązanie dla obu stron umowy.

Jakie warunki musi spełnić rolnik, aby wydzierżawić grunty pod fotowoltaikę?

Jednak nie ma nic za darmo. Firmy zazwyczaj zawierają umowę dzierżawy na 29 lat. Ponadto instalacje fotowoltaiczne powstają na gruntach IV, V i VI klasy lub na nieużytkach rolnych. Jeśli grunt znajduje się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, w planie musi znajdować się zapis o przeznaczeniu działki pod zabudowę fotowoltaiczną.

Poza tym, istotne są takie kwestie techniczne, jak minimalna powierzchnia gruntu ok. 1,5 ha i szerokość  50 m. W niedalekiej odległości od działki powinna znajdować się linia średniego napięcia - do 500, maksymalnie 800 metrów. W przypadku kilkudziesięcio- czy nawet kilkusethektarowych areałów, w odległości maksymalnie kilku kilometrów powinna się znajdować linia wysokiego napięcia.

I jeszcze jeden ważny aspekt, ziemia rolna przeznaczona pod farmę fotowltaiczną nie może być zacieniona przez budynki, drzewa lub inne obiekty, a teren działki powinien być płaski lub zorientowany na południe.

Jakie formalności związane z farmą fotowoltaiczną są po stronie rolnika, a jakie po stronie inwestora?

Formalnością, jaką musi spełnić rolnik jest podpisanie umowy z dzierżawcą. Pozostałe kwestie, związane z przygotowaniem niezbędnej dokumentacji dotyczącej uzyskania pozwolenia na budowę (m.in. decyzji środowiskowej, warunków zabudowy i warunków przyłączenia farmy), powinna wziąć na siebie firma, która będzie właścicielem farmy i dzierżawcą gruntu od rolnika.

To również inwestor powinien w całości zająć się budową farmy i jej uruchomieniem oraz uzyskaniem koncesji na sprzedaż energii.
Co ważne, to po stronie spółki inwestującej leży także opłacanie podatków związanych z gruntem, który dzierżawi oraz z wybudowaną farmą, czyli uiszczenie podatku od nieruchomości, podatku od konstrukcji oraz podatku rolnego.

Na jakie zapisy w umowie dzierżawy gruntów pod farmę fotowoltaiczną zwrócić uwagę?

Jednak warto dokładnie analizować umowy dzierżawy proponowane przez firmy energetyczne. Jak wskazują izby rolnicze, rolnicy często mają do czynienia z niekorzystnymi dla nich zapisami w takich umowach.

Do najczęstszych nadużyć ze strony firm inwestujących w farmę fotowoltaiczną należą m.in.:

• przerzucanie na rolnika kosztów i formalności związanych z przygotowaniem dokumentacji dotyczącej uzyskania pozwolenia na budowę farmy,
• czynsz jedynie na grunty fizycznie zajęte przez panele, a nie na cały obszar farmy,
• brak sporządzania protokołów przekazania gruntów wraz z oceną ich stanu, 
• brak zapisów o konieczności rekultywacji gruntu po wygaśnięciu dzierżawy.

Krajowa Rada Izb Rolniczych wskazuje także, że czynsz dzierżawny miał określoną jednolitą stawkę przez cały czas trwania umowy. Jest to ważne zastrzeżenie, gdyż wiele firm stosuje inny stawkę czynszu do czasu uruchomienia instalacji i inną od dnia uruchomienia farmy. "Wysokość czynszu była przez cały czas taka sama, skoro i tak dzierżawca uzyskuje prawo posiadania gruntów od dnia zawarcia umowy" - radzi radczyni prawna KRIR.