Umowa dzierżawy gruntów rolnych - wskazówki dla dzierżawców prywatnej ziemi

Może być ona zawarta w formie pisemnej lub ustnej. Z art. 660 k.c. w związku z art. 694 k.c. wynika wymóg formy pisemnej dla umów dzierżawy gruntów rolnych zawartych na okres dłuższy niż rok. Jej niezachowanie powoduje, że umowę po upływie roku poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Z innych jednak przepisów wynika, że dla rolników korzystniej jest zawierać umowy dzierżawy w formie pisemnej, a najlepiej w formie pisemnej z datą pewną. Przede wszystkim tylko dzierżawcom, którzy zawarli umowę pisemną dzierżawy z datą pewną przysługuje prawo pierwokupu.

Data pewna

Ponadto zgodnie z art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c., w razie zbycia dzierżawionego gruntu w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy, czyli wydzierżawiającego. Nabywcy przysługuje jednak dodatkowe prawo wypowiedzenia, chyba że umowa dzierżawy zawarta była w formie pisemnej z datą pewną na czas oznaczony. Przedmiot dzierżawy został zaś dzierżawcy wydany. Zatem dzierżawcy, którzy zawarli tylko umowę ustną dzierżawy gruntów rolnych, powinni niezwłocznie sporządzić takiej samej treści umowę pisemną z datą pewną. Data pewna polega na urzędowym poświadczeniu daty zawarcia umowy.

W praktyce najlepszym wyjściem jest przygotowanie przez strony umowy dzierżawy gruntów rolnych w formie pisemnej i następnie podpisanie jej w obecności notariusza. Notariusz stwierdza własnoręczność podpisu złożonego w jego obecności i wskazuje datę kiedy to nastąpiło (data pewna). Taksa notarialna za poświadczenie podpisów nie jest wysoka.

Także wpisanie umowy dzierżawy do ewidencji gruntów i budynków powoduje, że można uznać, że jest data pewna.

Umowę dzierżawy zawsze lepiej zawrzeć na piśmie, a dla większego bezpieczeństwa, potwierdzić ją u notariusza

Czynność ma datę pewną wtedy, gdy jej dokonanie zostało stwierdzone w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, od daty wystawienia dokumentu urzędowego albo wpisu do rejestru publicznego.

Czas trwania umowy

Strony powinny przede wszystkim oznaczyć czas trwania dzierżawy. Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Większą trwałość gospodarowania zapewnia oczywiście umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony, np. 10 lat. W przypadku umowy na czas oznaczony dla dzierżawcy korzystne jest zawarcie postanowienia w umowie o możliwości przedłużenia dzierżawy na następny okres dzierżawny. Zgodnie jednak z art. 695 § 1 k.c. dzierżawę zawartą na czas oznaczony dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Strony mogą zawierać również umowy na czas życia dzierżawcy albo wydzierżawiającego. Umowa taka traktowana jest jako zawarta na czas oznaczony, jednakże po upływie 30 lat przekształci się w umowę na czas nieoznaczony.

Treść umowy

Strony umowy dzierżawy powinny uregulować w umowie dzierżawy m.in. następujące kwestie:

1. dokładnie określić przedmiot umowy dzierżawy. Ponadto dobrym rozwiązaniem jest sporządzenie przez strony, podczas przekazania przedmiotu dzierżawy, protokołu zdawczo-odbiorczego stanowiącego załącznik do umowy. Dzierżawca powinien poddać przedmiot dzierżawy dokładnemu oglądowi, ponieważ na podstawie art. 675 § 3 w związku z art. 694 k.c. domniemywa się, że rzecz została dzierżawcy wydana w stanie dobrym do umówionego użytku;
2. określić prawa i obowiązki dzierżawcy oraz wydzierżawiającego. W szczególności istotne jest, aby zawarte zostały w kontrakcie postanowienia odnoszące się do dokonywania ulepszeń przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę i rozliczeń z tego tytułu;
3. podać wysokość czynszu oraz termin jego płatności. Czynsz dzierżawny może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków;
4. zastanowić się nad ustanowieniem umownego prawa pierwokupu;
5. rozważyć możliwość wskazania w umowie zawartej na czas oznaczony przypadków, gdy możliwe jest wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów rolnych. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c., jeśli czas trwania dzierżawy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca mogą wypowiedzieć dzierżawę w wypadkach określonych w umowie. Stosownie do treści zastrzeżenia umownego prawo do wypowiedzenia dzierżawy zawartej na czas oznaczony będzie przysługiwało wydzierżawiającemu i dzierżawcy albo tylko jednej ze stron, przy czym okoliczności stanowiące przyczynę wypowiedzenia, przewidzianego jako uprawnienie każdej ze stron, mogą być zróżnicowane. Wprowadzając możliwość wypowiedzenia dzierżawy gruntów rolnych na czas oznaczony, strony mogą zadecydować, że wypowiedzenie wymaga zachowania ustalonych w umowie wyprzedzających terminów, niekoniecznie jednakowych dla obydwu stron, albo że wywołuje skutek natychmiastowy;
6. warto również zawrzeć postanowienie o ewentualnym rozstrzyganiu sporów wynikających z umowy. Zasadą jest, iż spory rozstrzygane są przez sądy powszechne. Strony jednak mogą postanowić, że wszystkie sprawy sporne, jakie ewentualnie mogą się pojawić między stronami będą podlegały rozpoznaniu przez sąd polubowny.

Bezczynszowe używanie a dzierżawa

Prócz dzierżawy gruntów rolnych kodeks cywilny przewiduje instytucję bezczynszowego korzystania z gruntów rolnych, zwaną również bezczynszowym używaniem, użytkowaniem czy dzierżawą bezczynszową. Według art. 708 k.c. przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest zobowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu. Podstawowa zatem różnica pomiędzy dzierżawą a instytucją z art. 708 k.c. polega na tym, że dzierżawca zobowiązany jest zawsze do płacenia czynszu. Natomiast w przypadku bezczynszowego korzystania z gruntów rolnych osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie płaci czynszu, lecz tylko i wyłącznie zobowiązana jest do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z gruntem. Oddający grunt rolny rezygnuje z otrzymywania czynszu.

Art. 708 k.c. nakazuje stosować do bezczynszowego używania przepisy o dzierżawie. Jak wiadomo, przepisy o dzierżawie w sprawach nieuregulowanych odsyłają do regulacji najmu zawartej w kodeksie cywilnym. Oznacza to, że będą miały one również zastosowanie do bezczynszowego używania.

dr hab. Aneta Suchoń