Do zamiany działek stosuje się przepisy o sprzedaży
Należy liczyć się z ewentualnością zapłaty podatku VAT i podatku dochodowego od osób fizycznych, a na pewno trzeba będzie uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Z kolei art. 604 k.c. przewiduje, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Podatek VAT
W świetle Ustawy z dnia11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zamiana stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku zamiany nieruchomości odpłatność tę stanowi inna nieruchomość. Przy umowie zamiany obie strony są zarazem dostawcami i nabywcami nieruchomości, a zatem obie mogą być zobowiązane do zapłaty podatku VAT. Stawka podatku wynosi w tym przypadku 23% przy czym podstawę opodatkowania stanowi wartość nieruchomości i ewentualna dopłata, jeśli wartość jednej z działek jest wyższa.
W myśl jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwolniona z tego podatku jest m.in. dostawa gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli zatem działki, które chcecie Państwo zamienić, nie są zabudowane, a także nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie będzie obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług.
Podatek dochodowy od osób fizycznych
W świetle przepisów Ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zamianę traktuje się jak odpłatne zbycie nieruchomości. Jest nim każda czynność prawna, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności do nieruchomości w zamian za korzyść majątkową. W przypadku zamiany korzyścią majątkową jest uzyskiwana w ten sposób druga nieruchomość. Nie ma przy tym znaczenia, że działki mają jednakową powierzchnię i taką samą wartość.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Osoba, która zamieni posiadaną nieruchomość na inną przed upływem 5 lat od jej nabycia, zapłaci więc od tej zamiany podatek tak, jakby ją po prostu sprzedał. Stawka podatku wyniesie 19%. Jeśli natomiast zamiana dotyczy działki nabytej więcej niż 5 lat temu, obowiązek zapłaty podatku nie powstanie. Przy czym może zaistnieć taka sytuacja, że jedna ze stron umowy będzie zobowiązana do zapłaty tego podatku, a druga nie.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Na pewno natomiast trzeba będzie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 7 ust 1 pkt 2 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatek ten wynosi 2 proc. Przy zamianie – co do zasady – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych, od których przypada wyższy podatek.
W przypadku gdy wartość każdego z przedmiotów zamiany jest jednakowa, należy się podatek wymierzony od tej wartości. Do zapłaty tego podatku zobowiązane są solidarnie obie strony umowy zamiany. Podatek pobierze i odprowadzi do urzędu skarbowego notariusz sporządzający umowę.
Alicja Moroz,
prawnik redakcyjny
Alicja Moroz,
prawnik redakcyjny
