Prawo pierwokupu z wyłączeniami

Zgodnie z art. 3 Ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje jej dzierżawcy, nie zaś sąsiadom. Pod warunkiem jednak, że umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty. Ponadto nabywana działka musi wejść w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli cena sprzedawanych gruntów rażąco odbiega od ich wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Może więc doprowadzić do skorygowania żądanej ceny przez sąd.

Jeśli grunty, które spadkobiercy zmarłego właściciela zamierzają sprzedać, były wydzierżawione na podstawie umowy ustnej, dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu (lub jeśli nie skorzysta on ze swojego prawa), prawo to przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych.

Prawo pierwokupu nie przysługuje ani dzierżawcy, ani ANR, jeżeli nabywcą jest:

• jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina, powiat),

• Skarb Państwa,

• osoba bliska zbywcy.

Prawo pierwokupu nie przysługuje również, gdy grunty nabywa za zgodą ANR osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym. Według brzmienia ww. ustawy, obowiązującego od 30 kwietnia br., nabywcą nieruchomości rolnej może być bowiem – co do zasady – tylko rolnik indywidualny. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z działek rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Od tej reguły są jednak wyjątki. Jeżeli zbywca wykaże, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu, prezes ANR na  jego wniosek może wyrazić zgodę, by nabywcą była inna osoba – pod warunkiem że daje ona rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, a w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Prezes ANR może też wyrazić zgodę na nabycie gruntów rolnych przez osobę zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne i posiadającą kwalifikacje rolnicze (lub mającą je uzupełnić w związku z przyznaniem premii dla młodego rolnika). W tym wypadku o wyrażenie zgody występuje nabywca, który musi zagwarantować należyte prowadzenie działalności rolniczej i zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.