
Co nowego w sprawie dzierżawy rolniczej?
Założono, że ustawa o dzierżawie zawierałaby wszystkie regulacje odnoszące się do dzierżawy rolniczej, czyli takiej, która nie obejmuje nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Aby rozwiać wątpliwości dotyczące takiej umowy, nie trzeba by było sięgać do Kodeksu cywilnego (art.: 704, 706 i 708 k.c.). Co więcej, jej przepisy stosowane byłyby także w przypadku, gdy zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy rolniczej dzierżawca nie jest zobowiązany do uiszczania czynszu, a jedynie do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego. Aczkolwiek strony umowy miałyby prawo żądać zamiany czynszu niepieniężnego na pieniężny.
Umowy dzierżawy tylko na piśmie
Umowy dzierżawy byłyby podzielone na krótkoterminowe – zawierane na okres do 5 lat, oraz długoterminowe – zawierane na dłużej niż 5 lat i nie dłużej niż 30 lat. Przy czym w sytuacji, gdy umowa dzierżawy byłaby zawarta na czas nieoznaczony, na okres powyżej 30 lat, traktowałoby się ją jak długoterminową zawartą na 30 lat.
Umowy dzierżawy zawierałoby się w formie pisemnej z datą pewną (tj. urzędowo potwierdzoną). Nie przewidziano formy ustnej. Na wzór kontraktów dzierżawy gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa ważnym jej elementem byłby protokół z wydania przedmiotu dzierżawy. Znalazłby się w nim opis przedmiotu dzierżawy (nieruchomości rolnej, gospodarstwa rolnego), z podaniem obszaru, stanu, w jakim był w momencie wydania, łącznie ze stanem budynków, urządzeń lub inwentarza.
Ile płatności czynszu w ciągu roku?
Czynsz, również na wzór umów KOWR-owskich, płaciłoby się dwa razy do roku, z wyjątkiem umów zawieranych na maksymalnie rok. W ich przypadku czynsz płatny byłby na koniec tego okresu. Przy umowach dłuższych niż rok czynsz za dany rok dzierżawny, który rozpoczyna się od dnia wydania nieruchomości, płatny byłby w dwóch równych ratach: pierwszej do 31 marca i drugiej do 31 października. Umowy mogłyby zawierać też odmienne postanowienia dotyczące płatności czynszu. Co jednak ważne, termin zapłaty czynszu albo pierwszej raty czynszu nie mógłby przypadać wcześniej niż po uzyskaniu przez dzierżawcę pierwszych pożytków z dzierżawy.
Rewaloryzacja czynszu
Rozważa się także, aby po 10 latach obowiązywania umowy każda ze stron mogła domagać się zmiany wysokości czynszu. Wyznacznikiem zmiany byłaby średnia wysokość czynszu uzyskiwana przez KOWR w danym województwie. Ponadto, co jest korzystne dla wydzierżawiającego, w propozycjach przewidziano także sytuacje zmiany wysokości czynszu ze względu na trwałą zmianę sytuacji gospodarczej. Byłoby to możliwe po upływie 2 lat od podpisania umowy.
Ponadto rolnicy, którzy spełnili obowiązek ubezpieczenia upraw i z powodu siły wyższej lub innych nadzwyczajnych okoliczności ponieśli szkody w uprawach objętych dzierżawą na poziomie co najmniej 30%, a ubezpieczenie nie pokryło im tych strat, mogliby żądać odpowiedniego obniżenia czynszu.
Dzierżawcy mogliby żądać obniżenia czynszu również wtedy, gdy w okresie obowiązywania umowy oni lub wydzierżawiający dokonują nakładów, do których są zobowiązani, a które zakłócają normalne korzystanie z pola, budynków itp.
Ponadto, w przypadku gdy wydzierżawiający, za zgodą dzierżawcy, poniósłby nakłady, które zwiększają użyteczność lub dochodowość przedmiotu dzierżawy, mógłby podwyższyć czynsz.
Jakie obowiązki będą ciążyły na dzierżawcy?
Z punktu widzenia wydzierżawiających ciekawa jest propozycja zapisu, że będzie przysługiwało im prawo wejścia na przedmiot dzierżawy w celu sprawdzenia, czy dzierżawca wykonuje ciążące na nim obowiązki wynikające z umowy dzierżawy i dba o to, by ziemia, budynki czy inwentarz nie traciły zdolności produkcyjnych.
Jeśli dzierżawca nie wywiązuje się w sposób należyty ze swoich obowiązków, wydzierżawiający mógłby udzielić mu upomnienia i wezwać do ich wykonania. Jeśli nie zrobiłby tego w terminie 3 miesięcy, dzierżawca miałby prawo m.in. do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.
Zaproponowano, również wzorem umów KOWR-owskich, aby to po stronie dzierżawcy leżały koszty związane z opłaceniem podatku rolnego oraz innych podatków lub opłat lokalnych. Rozważa się także, aby dzierżawca ponosił koszty obowiązkowego ubezpieczenia upraw oraz budynków wchodzących w skład przedmiotu dzierżawy rolniczej. Aczkolwiek również tutaj przewidziano, że strony mogą to ustalić w umowie odmiennie. Gdyby jednak tego nie zrobiły, dzierżawca bez względu na to, czy w umowie to uwzględniono, czy nie, musiałby ponosić wszystkie wymienione powyżej koszty.
Prawo pierwokupu dzierżawionej ziemi
W ustawie o dzierżawie znalazłby się zapis regulujący prawo pierwokupu. Tak jak obecnie, przysługiwałoby ono dzierżawcy po minimum 3 latach, ale pod warunkiem że nabywana nieruchomość wejdzie w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Dzierżawca nie miałby jednak prawa pierwokupu w sytuacji, gdy ziemię chciałaby kupić np. osoba bliska wydzierżawiającego albo gmina.
Dzierżawca, który zawarł długoterminową umowę dzierżawy, a do osiągnięcia wieku emerytalnego pozostało mu nie więcej niż 5 lat, i do końca umowy ponad 3 lata, miałby prawo poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania do 25% dzierżawionej ziemi. Nie potrzebowałby na to zgody wydzierżawiającego.
Podobnie jak jest teraz, jeśli w trakcie obowiązywania umowy dzierżawy wydzierżawiający sprzedałby dzierżawioną ziemię, nabywca wstępowałby w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Nowy właściciel nie miałby prawa do wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawy za wypowiedzeniem.
Natomiast jeśli dzierżawca zmarłby w trakcie obowiązywania umowy, mogliby ją kontynuować jego bliscy, którzy pozostawaliby z nim we wspólnym gospodarstwie domowym. W takiej sytuacji wydzierżawiający mógłby żądać od osoby bliskiej pisemnego oświadczenia, że będzie wykonywać prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy.
Co z rozwiązaniem umowy dzierżawy?
Umowa dzierżawy rolniczej ulegałaby rozwiązaniu po upływie okresu, na który została zawarta. Ponadto zaproponowano, aby krótkoterminowa umowa dzierżawy, którą podpisano co najmniej na 2 lata, mogła być rozwiązana za wypowiedzeniem złożonym na piśmie na jeden rok do przodu. Natomiast długoterminowa umowa mogłaby być rozwiązana także za porozumieniem stron. Okres wypowiedzenia powinien się jednak kończyć 31 marca albo 31 października następnego roku. Zwrot dzierżawionej ziemi, budynków, inwentarza powinien nastąpić w terminie określonym przez wydzierżawiającego. Każdorazowo ze zwrotu dzierżawy sporządzałoby się protokół.
Wydzierżawiający mógłby rozwiązać umowę bez wypowiedzenia, także gdy dzierżawca dopuściłby się zwłoki z zapłatą czynszu lub raty czynszu co najmniej za 6 miesięcy. Rozwiązanie w tym przypadku byłoby skuteczne, gdyby wydzierżawiający udzielił dzierżawcy dodatkowego terminu do zapłaty czynszu. Miałby być on określony na co najmniej 3 miesiące od dnia doręczenia tej informacji na piśmie. W planowanych przepisach utrzymano także inne dotychczasowe warunki wypowiedzenia umowy przewidziane w Kodeksie cywilnym. Uwzględniono także zapisy dotyczące rozliczenia dokonanych zasiewów.
A co w sytuacji, gdy dzierżawca, pomimo rozwiązania umowy, nie chce oddać ziemi? W takiej sytuacji musiałby zapłacić za ten okres taki czynsz, jakby umowa obowiązywała. Ponadto wydzierżawiający mógłby wystąpić do dzierżawcy o odszkodowanie.
W planowanej ustawie przewidziano także pewne preferencje dla dotychczasowych długoterminowych dzierżawców. Polegałyby one na tym, że jeżeli w ciągu roku od rozwiązania z takim dzierżawcą umowy dzierżawy wydzierżawiający zamierzałby wydzierżawić co najmniej 50% powierzchni nieruchomości rolnej lub gospodarstwo rolne, które wcześniej taki dzierżawca użytkował, mógłby on skorzystać z pierwszeństwa. Miałby więc prawo do zawarcia umowy przed innymi. Podobnie jak z prawem pierwokupu, takie pierwszeństwo nie przysługiwałoby byłemu dzierżawcy, jeśli o dzierżawę starałaby się m.in. osoba bliska zbywcy.
Magdalena Szymańska
fot. M. Szymańska