Przedmiotem umowy dzierżawy rolniczej mają być wyłącznie elementy związane z działalnością rolniczą, tj. nieruchomość rolna i gospodarstwo rolne, rozumiane tak, jak w Kodeksie cywilnym
Grunty do hektara po staremu
Wyłączone z tych przepisów będą dzierżawy poniżej 1 ha, jednocześnie sztuczne rozbijanie przedmiotu dzierżawy, którym dysponuje jeden podmiot, na powierzchnie mniejsze, na odrębne umowy, traktowane będzie jako obchodzenie nowych regulacji.
W uzasadnieniu do projektu zastrzeżono, że grunty, na których prowadzona jest działalność inna niż rolnicza, a jednocześnie przy zastosowaniu zabiegów agrotechnicznych nie jest możliwe prowadzenie na nich działalności rolniczej w przyszłości (np. grunty wykorzystywane na cele farmy fotowoltaicznej) – nie mogą być uznane za nieruchomości rolne. Bez znaczenia ma być fakt, że w ewidencji gruntów wciąż posiadają nieaktualne oznaczenie wskazujące na ich rolny charakter.
Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej zakłada jednak, że za umowę dzierżawy rolniczej będzie uznane oddanie gruntu do używania i pobierania pożytków bez regulacji czynszu, a jedynie do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego lub z ich posiadaniem. Ma to na celu uniknięcie obchodzenia nowych regulacji.
Umowy krótko- i długoterminowe
Podobnie jak w poprzednim projekcie, zaproponowano podział dzierżaw na krótko- i długoterminowe. Krótkoterminowa umowa dzierżawy rolniczej może być zawarta na czas niedłuższy niż 8 lat a długoterminowa – na czas dłuższy niż 8 lat oraz niedłuższy niż 30 lat. Przy czym umowa zawarta na czas nieoznaczony, na czas dłuższy niż 30 lat, na czas aktywności zawodowej dzierżawcy lub na czas życia wydzierżawiającego lub dzierżawcy będzie traktowana jak długoterminowa zawarta na 30 lat.
Utrzymano zasadę z poprzedniego projektu, że umowa dzierżawy rolniczej musi zostać zawarta na piśmie. Dopuszcza się tutaj pięć form jej zawarcia:
-
akt notarialny;
-
pisemna z urzędowym poświadczeniem daty przez notariusza;
-
pisemna z urzędowym poświadczeniem daty przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta;
-
pisemna z poświadczeniem daty przez kierownika biura powiatowego ARiMR;
-
elektroniczna.
Ma to na celu uniknięcie sytuacji, w której udostępnienie gruntu innej osobie nastąpi bez podpisania formalnej umowy, ale gdyby tyko pojawiła się potrzeba posiadania takiej umowy (np. na potrzeby kontroli w związku z pobranymi dopłatami), strony sporządziłyby umowę dzierżawy post factum, opatrując ją wsteczną datą.
Zaproponowano, aby do umowy dzierżawy rolniczej dołączać protokół z wydania przedmiotu dzierżawy. W protokole ma być uwzględniony obszar dzierżawy, stan, w jakim się znajduje w chwili jego wydania, oraz stan budynków i urządzeń. Koszty jego sporządzenia mają być rozłożone po połowie.
W przypadku gdy wydzierżawiający albo dzierżawca odmówią podpisania protokołu, druga strona może rozwiązać długoterminową umowę przed upływem okresu, na który została zawarta, a krótkoterminową umowę bez wypowiedzenia. Pozwoli to uniknąć sporów na tle później poczynionych nakładów, zwłaszcza kiedy w skład przedmiotu dzierżawy wchodzą budynki. Protokół będzie się sporządzało również po zakończeniu dzierżawy.
Rozwiązania dotyczące płatności czynszu
Jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na okres niedłuższy niż rok, zaproponowano, aby czynsz był płatny na koniec tego okresu. W przypadku dłuższych umów czynsz za dany rok dzierżawny, który rozpoczyna się od dnia wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy rolniczej, płatny jest do 31 października tego roku dzierżawnego.
Jeśli w trakcie umowy któraś ze stron dokona koniecznych do korzystania z przedmiotu dzierżawy nakładów, dzierżawca może zażądać obniżenia czynszu o wartość pożytków utraconych w okresie dokonywania tych nakładów.
W sytuacji natomiast gdy wydzierżawiający poniesie nakłady, które zwiększają użyteczność lub dochodowość dzierżawionej nieruchomości, a dzierżawca się na to zgodzi na piśmie, wydzierżawiający może podwyższyć mu wysokość czynszu. Gdyby jednak to dzierżawca dokonał takich nakładów, wydzierżawiający nie może mu podwyższyć czynszu.
Dzierżawca może sprawdzić stan dzierżawy
Na wzór poprzedniego projektu ustawy zaproponowano, aby wydzierżawiającemu przysługiwało prawo wejścia na dzierżawioną nieruchomość w celu sprawdzenia, czy dzierżawca wykonuje ciążące na nim obowiązki wynikające z umowy. Chodzi głównie o czynności zapobiegające zniszczeniom i pogorszeniu zdolności produkcyjnej przedmiotu dzierżawy.
W przypadku stwierdzenia, że dzierżawca nie wywiązuje się w sposób należyty ze swoich obowiązków, wydzierżawiający może udzielić mu upomnienia na piśmie. Jeśli dzierżawca w terminie wynoszącym co najmniej 3 miesiące od dnia jego otrzymania nadal nie nadrobi zaniedbań, wydzierżawiający ma prawo dokonania tego na jego koszt. Może też rozwiązać długoterminową umowę przed upływem okresu, na który została zawarta, a w przypadku krótkoterminowej umowy – rozwiązać ją bez wypowiedzenia.
Warunki rozwiązania umowy dzierżawy
Obie umowy dzierżawy mogą zostać rozwiązane po upływie okresu, na który zostały zawarte. Zaproponowano ponadto, aby krótkoterminowa umowa mogła zostać rozwiązana za wypowiedzeniem złożonym na piśmie pod rygorem nieważności, najwcześniej 2 lata od dnia jej zawarcia. Krótkoterminową umowę dzierżawy rolniczej będzie można rozwiązać także za wypowiedzeniem na jeden rok naprzód na dzień 31 marca albo 31 października roku następnego, chyba że umowa ta zawiera odmienne postanowienia.
Długoterminową umowę dzierżawy będzie można rozwiązać przed okresem, na jaki została zawarta, jeśli:
- wydzierżawiający albo dzierżawca odmawiają podpisania protokołu;
- dzierżawca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu przez co najmniej 6 miesięcy, a wydzierżawiający uprzedził dzierżawcę na piśmie o zamiarze rozwiązania tej umowy przed upływem okresu, na który została zawarta, udzielając mu dodatkowego, co najmniej trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu;
- dzierżawca, mimo pisemnego upomnienia przez wydzierżawiającego, używa przedmiotu dzierżawy rolniczej w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem;
- dzierżawca naraża przedmiot dzierżawy rolniczej na poważne szkody;
- co najmniej 30% przedmiotu dzierżawy rolniczej zostało wywłaszczone albo ma zostać sprzedane na cel uzasadniający wywłaszczenie;
- dzierżawca, bez zgody wydzierżawiającego, poddzierżawił lub oddał do bezpłatnego używania przedmiot dzierżawy rolniczej innym podmiotom.
Warto dodać, że dzierżawca, który zawarł długoterminową umowę dzierżawy rolniczej, ma prawo poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania bez zgody wydzierżawiającego niewięcej niż 25% przedmiotu dzierżawy rolniczej, jeżeli:
-
do zakończenia okresu obowiązywania tej umowy pozostało więcej niż 3 lata oraz
-
poddzierżawa lub oddanie do bezpłatnego używania są podyktowane względami prawidłowej gospodarki oraz
-
dzierżawcy pozostało niewięcej niż 5 lat do osiągnięcia wieku emerytalnego.
Warunki rozwiązania umowy dzierżawy
Jeśli wydzierżawiający sprzeda dzierżawioną nieruchomość w trakcie obowiązywania umowy, nabywca ma wstępować w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Z kolei jeżeli dzierżawca zmarł w trakcie obowiązywania umowy, jego osoba bliska, która pozostawała z nim we wspólnym gospodarstwie domowym, może wstąpić w jego prawa i obowiązki wynikające z tej umowy. Osoby bliskie to np. zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz małżonek.
Osoba bliska w terminie 3 miesięcy od dnia śmierci dzierżawcy będzie zobowiązana złożyć wydzierżawiającemu na piśmie oświadczenia, że: będzie wykonywała prawa i obowiązki dotychczasowego dzierżawcy wynikające z umowy dzierżawy rolniczej oraz do dnia śmierci dzierżawcy pozostawała z nim we wspólnym gospodarstwie domowym z klauzulą o treści: „Jestem świadomy/świadoma odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.
Takiego rozwiązania nie przewidują ani dotychczasowe przepisy, ani poprzedni projekt ustawy. Obecnie śmierć dzierżawcy oznacza, że prawa i obowiązki przejmują jego spadkobiercy według art. 922 k.c., chyba że zapisy umowne regulują to inaczej. Nie zawsze spadkobiercy jednak są tymi osobami, które mają wolę i możliwości prowadzenia działalności rolniczej. Co więcej, może się zdarzyć, że spadkobiercy ustaleni zostaną dopiero po wielu latach.
Zaproponowane w projekcie przejęcie dzierżawy przez osobę bliską, która pozostawała ze zmarłym dzierżawcą we wspólnym gospodarstwie domowym i która wyrazi taką wolę oświadczeniem, ma zapewnić ciągłość produkcji rolnej. W przypadku braku takich osób umowa powinna ulec rozwiązaniu, czyli wygasnąć. Da to właścicielowi przed ustaleniem spadkobierców możliwość ułożenia stosunku dzierżawy na nowo już po 3 miesiącach od śmierci dotychczasowego dzierżawcy.
Trzy lata na podpisanie umowy
Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej zakłada, że umowy dzierżawy, które nie spełniają nowych wymogów, czyli nie są zawarte na piśmie lub elektronicznie, które obejmują użytki rolne o powierzchni co najmniej 1 ha, aby być kontynuowane, muszą przyjąć nową formę w okresie 3 lat od wprowadzenia ustawy w życie.
Jeśli jednak były to umowy zawarte na potrzeby spraw związanych z ubezpieczeniem społecznym rolników, bez względu na formę ich zawarcia – będą obowiązywać do końca okresu, na jaki zostały zawarte. Podobnie będą traktowane umowy zawarte w związku z programami w ramach Wspólnej Polityki Rolnej.
Magdalena Szymańska
