Kto może kupić ziemię bez zgody KOWR?
Nie każda osoba posiadająca grunty może być uznana za rolnika indywidualnego. Aby uzyskać taki status, trzeba osobiście prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej pięć lat, mieszkać w tym czasie w gminie, na terenie której znajduje się przynajmniej część gospodarstwa, oraz posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze lub wymagany staż pracy w rolnictwie. Powierzchnia gospodarstwa nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.
Jak wyjaśnia KOWR, obowiązek uzyskania zgody Dyrektora Generalnego dotyczy co do zasady nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha przez osobę, która nie spełnia wymogów rolnika indywidualnego.
Nie oznacza to jednak, że każda taka transakcja wymaga decyzji KOWR. Zgoda nie jest potrzebna między innymi przy nabyciu ziemi przez osobę bliską sprzedającego, w przypadku nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, a także przy niektórych czynnościach związanych z dziedziczeniem, zniesieniem współwłasności, podziałem majątku po ustaniu małżeństwa czy postępowaniem egzekucyjnym i upadłościowym.
Kto może wystąpić o zgodę na zakup ziemi?
O zgodę Dyrektora Generalnego KOWR można wystąpić w kilku trybach. Wniosek może złożyć właściciel gruntu zamierzający go sprzedać, ale również potencjalny nabywca planujący utworzenie lub powiększenie gospodarstwa rolnego.
W określonych przypadkach o zgodę mogą ubiegać się także uczelnie, które potrzebują ziemi do działalności dydaktycznej, badań naukowych lub prac rozwojowych, oraz inwestorzy realizujący inwestycje celu publicznego.
Jak wyjaśnia KOWR, wybór odpowiedniego trybu zależy od sytuacji kupującego i sprzedającego. Przykładowo osoba chcąca utworzyć gospodarstwo rodzinne musi posiadać kwalifikacje rolnicze, zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej i zamieszkiwania przez pięć lat w określonej gminie. Powierzchnia tworzonego gospodarstwa nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych.
Inne warunki dotyczą wniosku składanego przez właściciela gruntu. W takim przypadku o zakup może ubiegać się również podmiot, który nie jest osobą fizyczną, pod warunkiem spełnienia wymagań ustawowych.
Sprzedaż ziemi osobie spoza rolnictwa. Jest ważny warunek cenowy
Właściciel, który chce sprzedać grunt osobie niebędącej rolnikiem indywidualnym, musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu. W tym celu wykorzystuje się portal eRolnik.
Jak wyjaśnia KOWR, ogłoszenie o zamiarze sprzedaży należy zamieścić na platformie, a termin na składanie odpowiedzi nie może być krótszy niż 30 dni. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi się zainteresowany rolnik indywidualny, sprzedający może wykazać brak możliwości sprzedaży gruntu takiemu nabywcy.
Co ważne, przepisy przewidują również ograniczenie dotyczące ceny. Jeżeli zgodę na nabycie wydaje się na wniosek sprzedającego, cena uzgodniona z kupującym nie może być niższa niż 95 proc. ceny podanej w ogłoszeniu na portalu eRolnik.
Warunek braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu może być spełniony także wtedy, gdy odpowiedź na ogłoszenie wpłynęła, ale proponowana cena była niższa o więcej niż 5 proc. od ceny ofertowej albo odpowiedź została złożona po terminie.
Samo zamieszczenie ogłoszenia i upływ 30 dni nie oznaczają jednak automatycznej zgody na transakcję. Nadal trzeba spełnić pozostałe wymagania ustawy, w tym wykazać, że zakup nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Kupujący musi prowadzić działalność rolniczą
Zgoda KOWR wiąże się z obowiązkami, których nabywca nie może zignorować po podpisaniu aktu notarialnego. Jak wyjaśnia instytucja, osoba kupująca ziemię w tym trybie musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości.
W przypadku osób tworzących gospodarstwo rodzinne dochodzi również obowiązek zamieszkiwania przez pięć lat na terenie określonej gminy. Nie jest to jednak wymóg nakładany automatycznie na każdego nabywcę.
KOWR sprawdza, czy właściciele przestrzegają ustawowych ograniczeń. W latach 2017–2025 przeprowadzono ponad 11 tys. kontroli dotyczących obowiązków i ograniczeń związanych z nabywaniem nieruchomości rolnych.
Jeśli nabywca nie wywiązuje się z ustawowych zobowiązań, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej.
Tysiące wniosków trafiają do KOWR
Jak informuje KOWR, w 2025 r. do oddziałów terenowych wpłynęło 8,2 tys. wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych. Obejmowały one ponad 36,5 tys. ha gruntów. W tym samym roku wydano blisko 7,5 tys. decyzji dotyczących nieruchomości o powierzchni prawie 33 tys. ha.
Wniosek należy złożyć w oddziale terenowym KOWR właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Powinien zawierać oznaczenie działki zgodne z ewidencją gruntów i budynków oraz uzasadnienie wyjaśniające, w jakim celu ziemia jest nabywana i jak będzie wykorzystywana.
Do dokumentów dołącza się między innymi wypis z ewidencji gruntów i budynków, informację o numerze księgi wieczystej, dokument dotyczący przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz dokumenty potwierdzające spełnienie warunków uzyskania zgody.
Postępowanie odbywa się na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Oznacza to, że KOWR wydaje decyzję administracyjną, od której przysługują środki odwoławcze.
eRolnik. Bezpłatne ogłoszenia o sprzedaży gruntów
Portal eRolnik może przydać się zarówno właścicielom chcącym sprzedać ziemię, jak i rolnikom szukającym gruntów do powiększenia gospodarstwa. Umożliwia bezpłatne zamieszczanie i przeglądanie ofert w jednym miejscu.
Jak wyjaśnia KOWR, platforma działa w ramach rządowej infrastruktury internetowej. Publikowanie ogłoszeń wymaga potwierdzenia tożsamości profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym.
Dla sprzedającego portal ma dodatkowe znaczenie: pozwala przeprowadzić wymagany etap poszukiwania rolnika indywidualnego zainteresowanego zakupem. Dla kupującego jest natomiast miejscem, w którym może znaleźć oferty gruntów bez korzystania z komercyjnych serwisów ogłoszeniowych.
Przed rozpoczęciem transakcji warto więc sprawdzić nie tylko cenę i powierzchnię działki, ale również to, czy jej nabycie wymaga zgody KOWR i jakie warunki trzeba spełnić. Pozwoli to uniknąć problemów na etapie załatwiania formalności.
Oprac. Agnieszka Sawicka na podst. KOWR
