Właściciel mówi: „po żniwach oddajesz pole”
W wielu gospodarstwach grunty rolne są dzierżawione na podstawie ustnych ustaleń. Rolnik umawia się z właścicielem na wysokość czynszu, przejmuje pole i rozpoczyna produkcję. Problem może pojawić się wtedy, gdy po żniwach strony inaczej rozumieją termin zakończenia dzierżawy. Obecnie przepisy nie wymagają, aby każda prywatna dzierżawa gruntu rolnego była zawarta na piśmie. Potwierdza to także ARiMR w zasadach przyznawania płatności na 2026 r. Agencja wskazuje, że tytułem prawnym do użytkowania gruntu może być m.in. umowa dzierżawy, w tym umowa ustna.
Czy rolnik musi się zgodzić?
Nie oznacza to jednak, że ustna umowa daje dzierżawcy takie samo bezpieczeństwo dowodowe jak dokument. W przypadku konfliktu trzeba bowiem wykazać nie tylko samo istnienie dzierżawy, ale również jej warunki – np. czas trwania, wysokość czynszu czy ustalenia dotyczące korzystania z gruntu. Trudna do zweryfikowania forma umowy może utrudniać udowodnienie istnienia stosunku dzierżawy.
Pisemna umowa przede wszystkim zabezpiecza dowody
Pisemna umowa pozwala jednoznacznie ustalić, na co strony się zgodziły. Dla dzierżawcy szczególne znaczenie ma określenie czasu trwania dzierżawy oraz zasad jej zakończenia. Jeżeli na papierze znajduje się konkretna data rozpoczęcia i zakończenia umowy, znacznie łatwiej ustalić, czy w momencie zbioru plonu dzierżawca nadal miał prawo korzystać z pola. Ministerstwo Rolnictwa właśnie możliwość jednoznacznego wykazania istnienia stosunku dzierżawy wskazuje jako jeden z celów przygotowywanej ustawy o dzierżawie rolniczej. Według resortu dokument potwierdzający zawarcie umowy ma ułatwić dzierżawcy udowodnienie jego praw.
Co z plonem po zakończeniu dzierżawy?
W umowie warto dokładnie wskazać, od kiedy do kiedy trwa dzierżawa. Sam zapis „umowa zawarta na rok” może pozostawiać pole do nieporozumień, jeśli strony inaczej rozumieją początek i koniec tego okresu. Warto wiedzieć, że Kodeks cywilny reguluje sprawę dzierżawy.
To dla rolnika jedna z najważniejszych kwestii. Sam fakt, że uprawa została założona przez dzierżawcę, nie powinien prowadzić do automatycznego założenia, że może on bezterminowo korzystać z pola po zakończeniu umowy. Dlatego jeżeli strony chcą, aby dzierżawca miał możliwość zebrania konkretnej uprawy już po formalnym zakończeniu dzierżawy, warto uregulować tę sytuację w umowie. Można wskazać np. termin, do którego dzierżawca może wejść na grunt w celu wykonania zbioru, a także sposób rozliczenia pozostających na polu zasiewów.
Kodeks cywilny zawiera również szczególne przepisy dotyczące zasiewów pozostawionych przy zakończeniu dzierżawy. Art. 706 dotyczy możliwości żądania przez dzierżawcę zwrotu nakładów poniesionych na zasiewy w określonych w tym przepisie okolicznościach. Przepis dotyczący rozliczenia zasiewów nie oznacza automatycznie, że każdy dzierżawca może po zakończeniu umowy pozostać na polu aż do zbioru każdej zasianej przez siebie uprawy. Dlatego kwestie te warto uregulować w umowie.
A jeśli umowa nie określa terminu wypowiedzenia?
Kodeks cywilny przewiduje ustawowe zasady wypowiadania dzierżawy. W przypadku dzierżawy gruntu rolnego, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, termin wypowiedzenia wynosi rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Wynika to z art. 704 Kodeksu cywilnego. Dlatego samo stwierdzenie właściciela: „po tych żniwach oddajesz pole” nie powinno być analizowane w oderwaniu od treści zawartej umowy oraz obowiązujących przepisów. Dla dzierżawcy szczególnie ważne jest więc, aby dokument określał zarówno czas trwania umowy, jak i zasady jej wypowiedzenia.
Ustna dzierżawa a dopłaty. Co mówi ARiMR?
Ustna umowa dzierżawy może być również podstawą do wykazania prawa do użytkowania gruntu przy ubieganiu się o płatności. ARiMR w zasadach na 2026 r. wskazuje wprost, że prawo do użytkowania gruntu może wynikać z różnych dopuszczonych prawem tytułów, w tym z ustnej umowy dzierżawy. Co więcej, ARiMR przewiduje w dokumentacji na 2026 r. specjalne „Oświadczenie o zawarciu ustnej umowy dzierżawy”, składane w przypadku prywatnych gruntów zadeklarowanych we wniosku o płatności, jeżeli Agencja wezwie rolnika do potwierdzenia tytułu prawnego. ARiMR podkreśla jednocześnie, że płatności przysługują faktycznemu użytkownikowi gruntów rolnych, który prowadzi na nich działalność rolniczą.
Rząd chce zmienić zasady dzierżawy
Warto jednak zwrócić uwagę na projekt ustawy o dzierżawie rolniczej, oznaczony numerem UD279. Według aktualnej wersji projektu umowa dzierżawy rolniczej miałaby mieć obowiązkową formę: pisemną z potwierdzeniem daty zawarcia albo elektroniczną. Projekt dopuszcza również zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. To jednak nie jest jeszcze obowiązujące prawo.
Co wpisać do umowy, żeby nie było problemu po żniwach?
Dla dzierżawcy najważniejsze jest, aby umowa nie ograniczała się do samego wskazania działki. Warto precyzyjnie zapisać:
- numery działek i ich powierzchnię,
- datę rozpoczęcia i zakończenia dzierżawy,
- wysokość i termin zapłaty czynszu,
- zasady wypowiedzenia,
- kto pobiera płatności związane z użytkowaniem gruntu,
- kto ma prawo do plonów,
- co dzieje się z zasiewami w momencie zakończenia dzierżawy,
- czy dzierżawca może zebrać uprawę po formalnym zakończeniu umowy,
- do jakiego terminu może wejść na pole w celu wykonania zbioru,
- zasady rozliczenia nakładów.
Jednym z problemów obecnego systemu jest właśnie trudność w jednoznacznym wykazaniu praw i obowiązków stron umowy.
Umowa „na słowo” może działać, ale trudniej ją udowodnić
Na dziś ustna dzierżawa prywatnego gruntu rolnego nie jest z automatu nieważna. Potwierdzają to aktualne zasady ARiMR, które dopuszczają ustną umowę dzierżawy jako tytuł prawny do użytkowania gruntu. Problem zaczyna się wtedy, gdy strony inaczej pamiętają ustalenia. Po żniwach właściciel może twierdzić, że dzierżawa się skończyła, a rolnik – że miał jeszcze prawo do zebrania plonu.
Dlatego dla dzierżawcy zabezpieczeniem jest nie tylko sama forma pisemna, ale przede wszystkim precyzyjna treść umowy. Szczególnie warto jasno określić termin zakończenia dzierżawy i zasady postępowania z uprawami znajdującymi się wówczas na polu.
Źródło: gov.pl, ARiMR, Kodeks cywilny
Angelika Drygas
