Porady prawne

Czy właściciel gruntu może odebrać dzierżawę zawartą na kilka lat?

Dzierżawimy grunty rolne od właściciela, który dzięki tej umowie pobiera emeryturę z KRUS. Umowa jest zawarta na 10 lat i została zgłoszona do ewidencji gruntów i budynków w starostwie powiatowym. Wydzierżawiający wystąpił o ustalenie warunków zabudowy, otrzymał pozytywną decyzję z gminy i znalazł kupca na działki. Zwrócił się do nas, aby rozwiązać umowę za porozumieniem stron, na co nie wyraziliśmy zgody. Wtedy otrzymaliśmy wypowiedzenie umowy z powodu niepłacenia czynszu pomimo wielokrotnych upomnień z jego strony. Rzeczywiście czynsz nie był płacony, ponieważ właściciel gruntów nic nie chciał. Jednak do umowy dzierżawy koniecznie trzeba było wpisać jakiś czynsz i przewiduje ona dostarczanie co roku 50 kg pszenicy. Mam świadków tych ustaleń między nami a właścicielem, od którego nigdy nie dostaliśmy żadnego upomnienia. Wysłaliśmy do właściciela pola pismo z odpowiedzią, że w wypowiedzeniu zawarł nieprawdę oraz z zapytaniem, jak mamy mu dostarczyć pszenicę. Do dzisiaj nie dostaliśmy odpowiedzi. Co mamy robić?

Czy dzierżawa gruntu musi być opłacana czynszem?

To prawda, że umowa dzierżawy musi przewidywać zapłatę czynszu. W przeciwnym razie nie może być uznana za dzierżawę. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. W myśl art. 699 k.c., jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.

Co może stanowić powód rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia?

Niepłacenie czynszu określonego w umowie dzierżawy stanowi podstawę do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale skutek ten nie następuje natychmiast, chyba że przewiduje to umowa. Artykuł 703 k.c. stanowi bowiem, że w sytuacji gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże powinien o tym zamiar...