Czynsze rosną szybciej niż ceny ziemi

Aby zakupić hektar ziemi rolnej w drugim kwartale bieżącego roku, trzeba było wydać średnio 41,6 tys. zł. To o 3% więcej niż w pierwszym kwartale, i o 4,7% więcej niż wynosiła średnia cena gruntu ornego w 2016 r., wynika z danych opublikowanych przez GUS. Dzierżawa hektara w tym samym okresie łączyła się ze średnim wydatkiem na poziomie 1019 zł, czyli o 6,7% więcej niż w pierwszym półroczu br. i o niewiele więcej niż średnio w 2016 r.

Zarówno w przypadku kupna-sprzedaży, jak i dzierżawy najdroższymi województwami są kujawsko-pomorskie oraz wielkopolskie. Hektar gruntu ornego w województwie kujawsko-pomorskim kosztował w drugim kwartale br. średnio ponad 55,5 tys. zł, a w Wielkopolsce – 56,2 tys. zł. Utrzymuje się więc zmiana, która została zapoczątkowana w ubiegłym roku, kiedy to ceny ziemi w Wielkopolsce przewyższyły te osiągane w woj. kujawsko-pomorskim. Przez wiele lat było odwrotnie. Nie są to jednak już województwa, w których dynamika wzrostu cen jest największa. Może to oznaczać z jednej strony, iż ceny ziemi osiągnęły tam wartość zbliżoną do maksymalnej siły nabywczej rolników, z drugiej natomiast, iż wyhamował spekulacyjny obrót ziemią rolną.

Dość ciekawym zjawiskiem jest silny wzrost cen gruntów ornych na Śląsku. Podczas gdy w ciągu ubiegłego roku ceny ziemi w tym rejonie praktycznie stały w miejscu, w tym roku na przestrzeni jednego kwartału zdrożały o 3,5 tys. zł/ha, dochodząc do poziomu 36,9 tys. zł/ha. W porównaniu do początku roku, w drugim kwartale ziemia rolna również znacznie zdrożała  (o ok. 2 tys. zł/ha) w województwach: lubelskim i podkarpackim, czyli regionach, gdzie ziemia sprzedawana jest, w stosunku do innych regionów, niedrogo. Na Lubelszczyźnie grunty rolne osiągnęły poziom 31,2 tys. zł/ha, a na Podkarpaciu 24,8 tys. zł/ha. Ziemia była droższa w porównaniu do pierwszego kwartału br. także w woj. świętokrzyskim (wzrost o 1,8 tys. zł/ha do 28 tys. zł/ha).

Grunty orne staniały natomiast najbardziej w województwach pomorskim (o 1,5 tys. zł/ha) i podlaskim (o 1,2 tys. zł/ha). Nieznacznie natomiast na Warmii i Mazurach, na Dolnym Śląsku oraz w woj. mazowieckim.

Jeżeli przyjrzymy się dynamice wzrostu cen gruntów rolnych w ostatnim dziesięcioleciu, to w skali kraju wzrost ten zdecydowanie wyhamował. Po wejściu Polski do UE grunty rolne zdrożały średnio o 25%, na przełomie dwóch kolejnych lat wzrost lekko spadł, by ponownie odbić w 2008 r.

Przez kolejne lata ziemia nie drożała już tak drastycznie, a kolejne odbicie miało miejsce w 2012 r. W 2013 r. wzrost cen ponownie gwałtownie się obniżył, po czym przybrał na sile w 2014 r. oraz w 2015 r. Te dwa lata były okresem zapowiadanych zmian w obrocie ziemią rolną związanych z uwolnieniem naszego rynku dla obcokrajowców. Jednocześnie szykowały się zmiany mające na celu takie obostrzenie przepisów, które uniemożliwią zakup gruntów przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi. Ostatecznie przepisy te wprowadzono w maju 2016 r. Od tego czasu trudno jest sprzedać grunt rolny innemu rolnikowi, który mieszka poza gminą i nie spełnia warunków bycia rolnikiem indywidulnym. W takiej sytuacji, ale tylko wtedy, gdy zbywca nie znajdzie chętnego na zakup wśród uprawnionych, może zwrócić się do prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (obecnie dyrektora generalnego KOWR) o zgodę na sprzedaż osobie niebędącej rolnikiem, która posiada jednak kwalifikacje rolnicze. Z danych przedstawianych jeszcze przez ANR wynika, iż Agencja raczej nie blokuje tego typu transakcji.

Co jednak ciekawe, zablokowanie sprzedaży państwowych gruntów i przeprowadzanie licznych przetargów ofertowych na dzierżawę, w których czynsz jest stały, tylko chwilowo zablokowały wzrost czynszów dzierżawnych w obrocie pomiędzy rolnikami. Tak jak w pierwszym półroczu średni czynsz dzierżawny w prywatnej dzierżawie wynosił średnio 955 zł/ha (podobnie było zresztą też w IV kwartale 2016 r.), tak wiosną br. wzrósł już do ok. 1020 zł/ha. Warto podkreślić, iż najsilniej czynsze dzierżawne zdrożały w województwach: zachodniopomorskim (o ponad 200 zł/ha) oraz pomorskim (o ok. 160 zł/ha), czyli na obszarze, gdzie odbyło się najwięcej przetargów na dzierżawę państwowych gruntów. Pomorskie wraz z kujawsko-pomorskim, wielkopolskim oraz warmińsko-mazurskim i opolskim należy do tej grupy województw, w których czynsze są najwyższe, tzn. w przedziale od ok. 900 do 1500 zł/ha.

Najtańsze dzierżawy występują na Podlasiu, na Śląsku oraz w woj. świętokrzyskim. Minęły już jednak czasy, kiedy tanio można było wydzierżawić lub kupić grunty rolne w woj. lubuskim.

Należy mieć na uwadze, iż nadal pomimo tego, że coraz więcej rolników legalizuje umowy dzierżawy, funkcjonuje tzw. czarny rynek dzierżaw. Wtedy najczęściej odbywa się to za dopłaty bezpośrednie, czyli właściciel bierze dopłaty, choć zgodnie z prawem nie ma do nich prawa, a użytkownik nie płaci czynszu. W rejonach, w których rolnicy utrzymują się głównie z prowadzenia działalności rolniczej i zależy im na tym, aby w największym stopniu wykorzystać unijne wsparcie, takie umowy nie są tak popularne. Dzierżawcy zależy bowiem na tym, by mieć zalegalizowaną umowę, ponieważ zwiększa to jego szanse na korzystanie z unijnych funduszy.

Według badań przeprowadzonych przez IERiGŻ, w grupie obejmującej gospodarstwa użytkujące powierzchnie od 20 ha UR wzwyż ponad połowa rolników uprawia ziemię własną i dzierżawioną. Przeważają dzierżawy krótkoterminowe.