Dolnośląska Izba Rolnicza omówiła kilka wybranych warunków umów dzierżawy gruntu pod OZE, które mogą być niezwykle ryzykowne. Jakie są najważniejsze pułapki i jak rolnik może zabezpieczyć swoje interesy?
Wzory umów pod fotowoltaikę
Jak informuje adwokat Łukasz Opaliński, w informacji przekazanej przez Dolnośląską Izbę Rolniczą, każda z firm inwestycyjnych posiada własny wzór umowy dzierżawy. Nie ma jednego ustandaryzowanego wzoru, do którego można by się odnieść. Dlatego tak istotne jest, aby umowę traktować za każdym razem indywidualnie, a w razie jakichkolwiek wątpliwości skonsultować się z prawnikiem.
Umowa... łączy pokolenia
Niemal 30 lat. Taka umowa dzierżawy gruntu to już decyzja pokoleniowa. Długoterminowe zobowiązanie wiąże ręce właścicielowi gruntu. W dodatku, warunki zawartej umowy nie ulegają zmianie przez ten okres, albo i to w najlepszym przypadku, wyjątkowo trudno jest je zmienić rolnikowi.
Dlatego decyzję o podpisaniu umowy dzierżawy na tak długi termin warto porządnie przemyśleć. Tym bardziej, że nikt z nas nie wie, co go czeka kolejnego dnia, a co dopiero w przeciągu trzech dekad. Może się zdarzyć, że sytuacja życiowa będzie wymagać szybkiej sprzedaży ziemi, mogą pojawić się okoliczności spadkowe, a umowa blokuje jakiekolwiek decyzje.
Natomiast zerwanie jej zwykle skutkuje sankcjami finansowymi.
Przedmiot umowy dzierżawy
To meritum zawieranej umowy dzierżawy pomiędzy inwestorem a rolnikiem. Niezwykle ważne jest:
- Precyzyjne opisanie działki, konkretnego fragmentu gruntu, który oddany zostanie w dzierżawę i na którym ma stanąć inwestycja.
- Wskazanie w umowie terminu, w którym inwestor dokładnie wyznaczy powierzchnię pod inwestycję.
- Zapisanie w umowie terminu rozpoczęcia prac budowlanych.
- Umieszczenie w umowie zapisu o czasie, po upływie którego rolnik będzie mógł wypowiedzieć umowę, by uwolnić się od "nierokującej" dzierżawy, gdyby inwestor zwlekał z rozpoczęciem budowy.
Warto pamiętać, jak zaznacza adwokat Łukasz Opaliński, że płatność czynszu dzierżawy dotyczy powierzchni faktycznie zajętej pod elektrownię i rozpoczyna się zwykle dopiero w momencie rozpoczęcia jej budowy.
Zatem jakiekolwiek zwlekanie z budową przez inwestora, przy jednoczesnym braku zapisu w umowie terminu jej rozpoczęcia, skutkuje zablokowaniem działki, pozbawia rolnika dochodu z dzierżawy przez ten czas, ale również możliwości wydzierżawienia niewykorzystanej części działki innemu podmiotowi.
Krótko mówiąc, bez tych kluczowych warunków umowy część gruntu rolnika może zostać zamrożona nawet na lata, bez żadnych opłat czy działań inwestycyjnych.
Stawka czynszu, ale i inflacja!
Podana na umowie dzierżawy gruntu kwota to dopiero początek rozmowy. Warto upewnić się, że umowa zawiera "mechanizm" corocznego dostosowania czynszu do poziomu inflacji. W przeciwnym razie za kilka lat wartość wypłat może znacznie spaść.
Kto płaci podatki i opłaty?
Dobrze sformułowana umowa powinna przenosić na inwestora nie tylko podatek od nieruchomości, ale także wszelkie inne koszty administracyjne. Na przykład te związane z wyłączeniem ziemi z produkcji rolnej.
Ponadto, niezwykle ważne jest określenie daty, od której takie opłaty będą dotyczyć inwestora oraz klauzuli dotyczącej „innych należności publicznoprawnych”, tak, by regulował je dzierżawca gruntu, a nie rolnik.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy
Zwykle to inwestor ma szerokie prawo, aby wycofać się z umowy dzierżawy działki. Jak informuje adwokat Łukasz Opaliński, inwestor właściwie może zrezygnować z umowy wtedy, kiedy tylko zechce. Podczas gdy rolnik może to zrobić tylko w określonych przypadkach, a jednym z nich jest brak płatności czynszu przez inwestora. Tutaj również należy dokładnie wskazać w umowie warunki, do kiedy płatność ma być regulowana i czy mają obowiązywać ewentualne wezwania do zapłaty.
Co gorsza, jak podaje adwokat Opaliński, w umowach dzierżawy:
Często spotykany jest zapis – bardzo niekorzystny zresztą dla rolnika– że wypowiedzenie umowy z powodu niepłacenia czynszu będzie niemożliwe o ile rolnik najpierw nie zwróci się do innych podmiotów o przejęcie umowy dzierżawy, np. do instytucji finansującej inwestycję w elektrownię. Takie coś jest oczywiście dużym utrudnieniem dla rolnika i może powodować, że nie uwolni się od takiej umowy nawet jeżeli nie będzie otrzymywał czynszu.
Tak więc, aby uniknąć trudnych sytuacji, umowa musi zawierać szczegółowo opisane warunki regulowania płatności oraz możliwości wypowiedzenia umowy przez rolnika w przypadku, gdy dzierżawca się z nich nie wywiązuje.
Zakończenie dzierżawy... i co dalej?
Po upływie umowy instalacja musi zostać usunięta z działki. I to inwestor powinien pokryć wszystkie koszty z tym związane. Trzeba też zadbać o zapis w umowie, który przewiduje taki obowiązek po stronie inwestora - również w sytuacji wcześniejszego rozwiązania umowy. Gdyż:
Często w umowach jest propozycja zapisu, że inwestor uprzątnie teren tylko w razie, gdy upłynie okres na jaki została zawarta, ale w razie jej wcześniejszego rozwiązania (np. wskutek niepłacenia czynszu) to już nie – informuje adwokat Opaliński.
źródło: DIR
oprac. Agnieszka Sawicka
