Koniec dzierżawy „na gębę”. Rząd opublikował projekt ustawy
Rząd opublikował projekt ustawy, która ma zmienić zasady prywatnej dzierżawy gruntów rolnych. A zmian będzie sporo - od obowiązkowej umowy, przez protokół wydania, po nowy podział na dzierżawy krótkie i długie oraz twardsze reguły wypowiadania.
Przepisy o dzierżawie ziemi "okazjonalne i wycinkowe”
W uzasadnieniu projektu ministerstwo rolnictwa wskazało, że obowiązujące regulacje dotyczące dzierżawy gruntów rolnych są niepełne. Podkreślono, że „szczególna regulacja dzierżaw rolnych w Polsce ma charakter okazjonalny i wycinkowy”, a w Kodeksie cywilnym znajdują się jedynie trzy przepisy odnoszące się do dzierżawy rolniczej. Pozostałe kwestie są obecnie regulowane przez przepisy o najmie, co nie uwzględnia specyfiki gospodarowania w rolnictwie.
Projektodawcy przypominają też tło historyczne. W PRL dzierżawę traktowano jak „relikt”, który miał zniknąć. Dziś jest odwrotnie, bo dzierżawa prywatna rośnie i stała się jedną z głównych metod powiększania gospodarstw.
Dzierżawa ziemi: umowa obowiązkowo „na papierze” albo elektronicznie
Najważniejsza zmiana dla rolników jest taka, że projekt wprowadza wymóg umowy. Koniec z dogadywaniem się ustnie i „kartką bez daty”. Ma być co najmniej forma pisemna, do tego potwierdzenie daty okazania, albo umowa elektroniczna (albo akt notarialny).
Chodzi o to, żeby nie było sytuacji, w której ziemia jest użytkowana bez jasnych ustaleń. Ma to tez blokować praktykę dopisywania umów „na wsteczną” datę, kiedy nagle potrzebny jest papier na potrzeby kontroli czy dopłat.
Kto ma potwierdzać datę na umowie dzierżawy?
Projekt zakłada, że potwierdzenia będą mogli dokonywać:
- notariusz,
- kierownik biura powiatowego ARiMR,
- wójt (według miejsca położenia dzierżawionych gruntów).
Założenie jest takie, żeby rolnik nie musiał jechać daleko i dało się to załatwić lokalnie.
3 lata przejściowe. Stare ustne dzierżawy nie znikną od razu
Projekt zakłada okres przejściowy. Dotychczasowe umowy, które nie spełniają nowych wymogów, mają jeszcze funkcjonować przez trzy lata od wejścia ustawy w życie. Po tym czasie dzierżawy nie da się już mieć "na słowo”. Jeśli strony nie podpiszą umowy w wymaganej formie, dzierżawa wygaśnie.
Protokół wydania i zwrotu. Koniec sporu o stan budynków, ogrodzeń i pól
Do umowy dzierżawy ma być dołączany protokół wydania przedmiotu dzierżawy. Ma tam być opisane, w jakim stanie była ziemia, budynki, ogrodzenia, instalacje oraz kto i za co odpowiada.
W projekcie przewidziano też protokół przy zwrocie. Jeśli coś zostało zniszczone albo przeciwnie – poprawione nakładami, to ma to być jasna podstawa do rozliczeń.
Dzierżawa na lata, nie na chwilę. Granica: 8 lat
Projekt ustawy o dzierżawie ziemi wprowadza podział:
- krótkoterminowe dzierżawy – do 8 lat,
- długoterminowe dzierżawy – powyżej 8 lat.
W uzasadnieniu ministerstwo rolnictwa podkreśla, że tylko dłuższa perspektywa skłania do inwestowania i normalnego gospodarowania, a nie „wyciągania z pola ile się da”.
Dłuższa umowa ma zapewnić rolnikom większą stabilność prowadzenia działalności rolniczej oraz wprowadzić rozwiązania ułatwiające kontynuowanie gospodarowania w sytuacjach związanych m.in. z wiekiem lub ograniczoną zdolnością do pracy dzierżawców.
Będzie możliwość poddzierżawienia ziemi
Projekt zakłada też możliwość poddzierżawienia (albo oddania do bezpłatnego używania) części gruntów bez zgody właściciela, ale tylko przy spełnieniu kilku warunków naraz (m.in. maksymalnie 25% przedmiotu dzierżawy, do końca dzierżawy musi zostać więcej niż 3 lata). Rozwiązanie ma ułatwić starszym rolnikom stopniowe przekazywanie części gospodarstwa młodszym, bez konieczności rozwiązywania całej umowy.
A co dostaje właściciel ziemi?
Projekt daje właścicielowi prawo wejścia na grunt i kontroli wykonywania obowiązków, a przy długich dzierżawach także prawo do corocznej informacji o planach produkcyjnych.
Czynsz po nowemu: ważna data 31 października
Projekt porządkuje też terminy płatności czynszu, gdy strony nie wpiszą ich w umowie. W uzasadnieniu wskazano, że przyjęto datę 31 października jako termin referencyjny, ponieważ „jest to termin, do którego co do zasady wszelkie zbiory, prace polowe, czy zabiegi agrotechniczne na gruntach rolnych powinny być zakończone”. Termin ten ma stanowić punkt odniesienia dla rozliczeń czynszu dzierżawnego.
Nakłady i inwestycje przy dzierżawie: mniej sporów o ulepszenia
Projekt chce uporządkować też zasady dotyczące napraw i inwestycji. Z uzasadnienia wynika, że:
- obowiązkowe naprawy po stronie właściciela mają być prowadzone tak, żeby jak najmniej zakłócały produkcję,
- ulepszenia dzierżawcy mają być mocniej powiązane ze zgodą właściciela,
- po zakończeniu umowy mają być jasne reguły rozliczeń, w tym także przy zasiewach.
Sprzedaż ziemi w trakcie dzierżawy. Nabywca nie zawsze będzie mógł wypowiedzieć umowę
Projekt reguluje też sytuację, gdy dzierżawiona ziemia zostaje sprzedana. Zasadniczo nowy właściciel wchodzi w umowę, ale możliwość wcześniejszego wypowiedzenia ma być ograniczona i zależna od rodzaju umowy oraz od tego, czy dzierżawa została ujawniona w księdze wieczystej i czy grunt był już wydany dzierżawcy.
To ma wzmocnić stabilność, zwłaszcza przy dłuższych dzierżawach, bo sam fakt sprzedaży ziemi nie powinien z automatu wywracać planów gospodarstwa.
Śmierć dzierżawcy: gospodarstwo ma nie stanąć
Projekt reguluje też sytuację śmierci dzierżawcy. Chodzi o to, żeby dzierżawa mogła przejść na osobę bliską, która faktycznie prowadziła z nim gospodarstwo i chce kontynuować pracę. W praktyce ma to zapobiec przestojom i bałaganowi, kiedy formalności spadkowe ciągną się miesiącami albo latami.
Kamila Szałaj
