Dolnośląska Izba Rolnicza informuje rolników o istotnych problemach prawnych, które wiążą się z dzierżawą gruntów. Zasady obowiązujące w takich przypadkach szczegółowo wyjaśnia adwokat Łukasz Opaliński.
Grunt już sprzedany, a umowa dzierżawy trwa dalej
Wielu rolników, zarówno właścicieli gruntów, jak i dzierżawców, nie do końca wie, jak sprzedaż działki wpływa na obowiązującą umowę dzierżawy. Tymczasem przepisy prawa jasno mówią, że taka transakcja nie unieważnia automatycznie dzierżawy. Zmienia się wówczas tylko właściciel ziemi, czyli osoba wydzierżawiającego, a nie sam fakt, w jaki sposób użytkowany jest grunt.
Krótko mówiąc, nowy właściciel ziemi wstępuje w prawa i obowiązki poprzednego. Dzierżawa działa dalej, przynajmniej w teorii.
Nowy właściciel ziemi - nowe zasady?
Nabywca nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy, nawet jeśli została ona zawarta na czas określony, ale tylko wtedy, gdy nie spełniono trzech ważnych warunków:
- Umowa dzierżawy jest zawarta na czas oznaczony.
- Umowa została sporządzona na piśmie z datą pewną (oznacza to urzędowe poświadczenie dokumentu, np. przez gminę, notariusza).
- Grunt został wydany dzierżawcy.
Co ważne, brak choćby jednej z tych przesłanek otwiera drzwi nowemu właścicielowi ziemi do wypowiedzenia umowy dzierżawy.
Natomiast jeśli wszystkie powyższe przesłanki są spełnione, nowy właściciel gruntu nie ma prawa ingerować w dzierżawę do końca jej trwania.
Sprzedaż bez zgody dzierżawcy
Właściciel gruntu może sprzedać ziemię w trakcie trwania dzierżawy. I to nawet bez konsultacji i zgody dzierżawcy. A nowy właściciel ziemi wchodzi w obowiązki poprzedniego z mocy prawa.
Co istotne, nie trzeba podpisywać aneksów czy dodatkowych dokumentów. Wszystko to działa automatycznie. Nowy właściciel ziemi staje się wydzierżawiającym. Ale, jak zaznacza adwokat Łukasz Opaliński:
- Konstruując umowę sprzedaży, trzeba jednak zaznaczyć, że nieruchomość będąca jej przedmiotem jest wydzierżawiana – musimy więc poinformować o tym fakcie nie tylko kupującego, lecz także i notariusza.
Problemem stają się jednak umowy ustne, bo bez twardych dowodów może dojść do sporów o to, czy dzierżawa w ogóle istniała, jaki miała charakter i jak długo miała trwać.
Siłowe odebranie gruntu dzierżawcy
Niestety, nie każdy właściciel lub kupujący zna przepisy. Zdarza się, że po sprzedaży nieruchomości nowy właściciel próbuje „odzyskać” ziemię siłowo, np. przez wjazd maszynami na pole czy niszczenie upraw. Dla dzierżawcy oznacza to straty i poważne problemy. Jednak ma on pełne prawo bronić się, czyli może zażądać zwrotu nieruchomości, zakazu dalszego naruszania posiadania, a także odszkodowania za szkody.
Albowiem:
- Bez formalnego zakończenia stosunku dzierżawy, dzierżawca nie ma obowiązku wcześniejszego wydania gruntu - wyjaśnia adwokat Opaliński.
źródło: DIR
oprac. Agnieszka Sawicka
