Czego dotyczą nowe przepisy?
Sytuacja dzierżawcy ma być stabilniejsza i wzmocniona względem obecnej, a prawa wydzierżawiającego zachowane. O podwalinach tego projektu pisaliśmy już na łamach „Tygodnika” na początku lutego tego roku. Był on dyskutowany na spotkaniach, które w ramach dialogu z rolnikami odbywało wtedy kierownictwo resortu rolnictwa. Jak na to, że projekt tej ustawy ma być przyjęty jeszcze w IV kwartale tego roku, upubliczniono naprawdę mało szczegółowych rozwiązań. A powszechnie wiadomo, że diabeł tkwi w szczegółach.
Podstawowym założeniem projektu jest to, aby dzierżawa międzysąsiedzka była uregulowana w odrębnej ustawie, a nie jak to jest obecnie, kiedy to trzeba szukać przepisów odnoszących się do niej w Kodeksie cywilnym. Obecne rozwiązania prawne odnoszące się wprost do dzierżawy gruntów rolnych, obejmują tylko trzy przepisy Kodeksu cywilnego (art. 704, 706 i 708 k.c.). Natomiast art. 694 wskazuje, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
Projekt zakłada obowiązkową pisemną formę umów dzierżawy z urzędowo poświadczoną datą
Dzierżawa jest natomiast coraz popularniejszą formą gospodarowania ziemią w Polsce, a obecna archaiczna regulacja stosunków dzierżawnych przyjęta w przepisach nie odpowiada na współczesne problemy rolnictwa. Nie zapewnia ani względnej trwałości, ani ciągłości dzierżawy. Chodzi tutaj głównie o bardzo duży odsetek umów dzierżawy prywatnej zawieranych w formie ustnej, który jest oceniany na 75%. Kodeks cywilny dopuszcza takie umowy, ale w praktyce powodują one wiele komplikacji i nadużyć, co często sygnalizujemy podejmując problemy rolników, również na naszych łamach.
Założono, że pisemna forma dzierżawy nie będzie stwarzała wątpliwości kto użytkuje ziemię, co ułatwi administracyjny proces kontroli w przypadku ubiegania się rolników o różne formy wsparcia. Dzierżawcy zapewni natomiast większą stabilność w planowaniu produkcji i podejmowaniu wieloletnich zobowiązań.
W uzasadnieniu do projektu wskazano, że oddzielne regulacje prywatnej dzierżawy nie są wyjątkiem. Na przykład we Francji, kwestie dotyczące dzierżawy rolniczej są uregulowane głównie w Kodeksie Rolnym i Rybackim a nie w Kodeksie Cywilnym. Z kolei we Włoszech, Kodeks cywilny reguluje dzierżawę rolniczą zaledwie w kilku kluczowych artykułach a szczegółowe przepisy dotyczące dzierżawy rolniczej są zawarte w ustawie o regulacji stosunków w zakresie własności gruntów rolnych.
Umowa dzierżawy rolniczej ma mieć formę pisemną z datą pewną, tj. urzędowo poświadczoną. Nie przewidziano formy ustnej.
Na wzór kontraktów dzierżawy gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa ważnym jej elementem byłby protokół z wydania przedmiotu dzierżawy. Znalazłby się w nim opis przedmiotu dzierżawy (nieruchomości rolnej, gospodarstwa rolnego), z podaniem obszaru, stanu, w jakim był w momencie wydania. Umowy dzierżawy byłyby podzielone na krótkoterminowe – zawierane na okres do 5 lat, oraz długoterminowe – zawierane na dłużej niż 5 lat i nie dłużej niż 30 lat.
Preferowane byłyby jednak umowy długoterminowe. W przypadku takich umów, strony mogłyby zmienić wysokość czynszu np. po 10 latach. W tym kontekście ważne są także zaproponowane przypadki, w których byłaby możliwość zmiany dzierżawcy. Mogłoby to nastąpić, gdy dzierżawca:
-
osiągnął wiek emerytalny,
-
przenosi swoje prawa i obowiązki na małżonka lub zstępnych (dzieci, wnuki),
-
przenosi swoje gospodarstwo rolne na następcę w rozumieniu przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników (tj. na osobę młodszą o co najmniej 15 lat, która będzie pracowała w gospodarstwie do chwili nabycia przez dzierżawcę prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej).
Co z czynszem i nakładami?
W opublikowanych informacjach zapisano także, że projektowana ustawa reguluje terminy i zasady płatności czynszu oraz daje możliwość jego modyfikacji (przez np. zmianę z czynszu niepieniężnego na pieniężny, obniżenie czynszu na skutek nadzwyczajnych okoliczności czy na skutek obowiązkowych nakładów, które zakłócają korzystanie z dzierżawy). Nie podano jednak żadnych szczegółów. W założeniach, o których pisaliśmy w lutym br., czynsz na wzór umów dzierżawy z KOWR, miałby być płatny dwa razy do roku, z wyjątkiem umów rocznych. Wtedy zaznaczono też, że płatność pierwszej raty czynszu nie mogłaby przypadać przed uzyskaniem pierwszych pożytków z dzierżawy.
Dzierżawca miałby też prawo domagać się od wydzierżawiającego, aby ten poniósł nakłady na dzierżawę, tak aby on mógł korzystać z wydzierżawionej ziemi czy gospodarstwa. Może także wystąpić do wydzierżawiającego o zgodę na poniesienie nakładów, dzięki którym mógłby zwiększyć produkcję na dzierżawionej nieruchomości. Jeśli wydzierżawiający, by się na to nie zgodził, mógłby wystąpić o zgodę do sądu.
Z punktu widzenia wydzierżawiających ciekawa jest propozycja zapisu, że będzie przysługiwało im prawo wejścia na przedmiot dzierżawy w celu sprawdzenia, czy dzierżawca wykonuje ciążące na nim obowiązki wynikające z umowy dzierżawy i dba o to, by ziemia, budynki czy inwentarz nie straciły zdolności produkcyjnych. Wydzierżawiający ma również prawo otrzymywać informacje o planach produkcyjnych dzierżawcy.
Projektowana ustawa reguluje ponadto kwestie rozwiązania umowy dzierżawy, rozliczenia nakładów. Przewiduje też pierwszeństwo dzierżawcy przy ponownym wydzierżawieniu 50% przedmiotu dzierżawy. Na jakich zasadach miałoby się to odbywać, też nie podano.
Do projektu będziemy wracać na naszych łamach, bo rodzi on wiele pytań, np. jak rozwiązana zostanie kwestia umów ustnych, skoro Kodeks cywilny dopuszcza takie umowy, czy dzierżawcy, którzy zawarli długoterminowe umowy, będą musieli je dopasować do nowych przepisów? Co dokładnie oznacza zapis „preferowane będą umowy długoterminowe”?
Magdalena Szymańska
fot. M. Szymańska
