Bez pozwolenia na budowę ani rusz

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami (projekt budowlany musi być zgodny z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach);
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była ona wymagana. Wniosek o pozwolenie na budowę musimy złożyć w okresie ważności tej decyzji.

Prześwietlanie wniosku

Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2004 r. Prawo budowlane, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę starosta sprawdza:

• zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń;
• wykonanie projektu przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.
  
  
  Uwaga! Jeśli te wymagania są spełnione, starosta nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę.

Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być wydana w ciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie skomplikowanych – w terminie 2 miesięcy. W myśl art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego, w przypadku gdy organ nie wyda takiej decyzji w terminie 65 dni od złożenia wniosku, wojewoda wymierzy mu karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Niestety, przepis ten nie ma zastosowania do inwestycji  podlegających ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

Stosownie do art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, stronami postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę są tylko inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Przejawami takiego oddziaływania są np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dopływu światła dziennego. Na potrzeby konkretnej inwestycji starosta powinien każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu – wykorzystaniu danego terenu, gdyż tylko to pozwoli prawidłowo określić krąg stron.

Strony postępowania

Jest to bardzo ważne, gdyż stronom postępowania przysługują określone uprawnienia. Muszą one m.in. zostać powiadomione o jego wszczęciu, a w każdym jego stadium mają prawo przeglądania akt sprawy oraz sporządzania z nich notatek i odpisów, zgłaszania wniosków dowodowych. Są też, co najważniejsze, uprawnione do złożenia odwołania od decyzji do wojewody i zaskarżenia decyzji organu II instancji do sądu administracyjnego.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 października 2016 r. (sygn. akt: II OSK 246/16), osoby trzecie mogą skutecznie kwestionować zamierzenie inwestycyjne jedynie wówczas, gdy mają w sprawie interes prawny i tylko w takim zakresie, w jakim zamierzenie to koliduje z ich uzasadnionym interesem opartym na konkretnym przepisie prawa materialnego. Samo subiektywne odczucie określonego podmiotu, że inwestycja oddziałuje na jego nieruchomość, nie jest wystarczające do uznania, że nieruchomość ta jest usytuowana w obszarze oddziaływania danego przedsięwzięcia. Ograniczenie w zagospodarowaniu terenu nie może być następstwem wzrostu obciążeń czy uciążliwości dla otoczenia związanych z przyszłym użytkowaniem obiektu budowlanego, jeżeli nie jest oparte na konkretnym przepisie obowiązującego prawa.

Warto wiedzieć, że strona postępowania wnosząca skargę do WSA może wnioskować o wstrzymanie wykonania decyzji. Jednak w takiej sytuacji sąd może to uzależnić od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji. W przypadku uznania skargi za słuszną w całości lub w części kaucja podlega zwrotowi. Jeśli jednak zostanie oddalona, kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora.

Alicja Moroz