Przede wszystkim zobligowani będą płacić wysoki podatek od nieruchomości, podatek dochodowy od czynszu dzierżawnego, a w niektórych sytuacjach – także podatek VAT.
Podatek od nieruchomości
Producenci rolni powinni zdawać sobie sprawę, że oddanie gruntów w dzierżawę na potrzeby budowy wiatraków spowoduje, że będą one wykorzystywane na cele działalności gospodarczej, co się wiąże z opłacaniem wyższych podatków za grunty. Nie będzie to już podatek rolny, ale od nieruchomości. Rolnik powinien zagwarantować sobie w umowie, że kwotę podatku od nieruchomości będzie płacił w jego imieniu dzierżawca. W świetle przepisów płatnikiem podatku będzie bowiem nadal właściciel wydzierżawiający i to on będzie otrzymywał nakaz zapłaty. Może to być wysoka kwota, skoro czasami obszar zajmowany przez jedną fermę wiatrową wraz z jej dodatkami wynosi średnio od 0,5 do 1 hektara. Biorąc pod uwagę wysokie kwoty podatku, trzeba rozważyć zażądanie od wydzierżawiającego wystawienia weksli (tzw. deklaracja wekslowa). Skorzystanie z weksla in blanco nie stwarza zwykle wielu problemów. Pieniądze z niego stosunkowo łatwo wyegzekwować – nawet rolnikowi, który z reguły nie jest prawnikiem.
Jeżeli chodzi o podatek i uiszczanie czynszu, najlepiej byłoby wprowadzić postanowienie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez inwestora (stosownie do art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.) do kwoty, która wynosi sumę wartości np. 10-miesięcznego czynszu dzierżawnego i podatku od nieruchomości powiększonego o odsetki ustawowe za okres 3 lat. Dobrowolne poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego przez dzierżawcę (inwestora) jest jednym z instrumentów prawnych pozwalających na zabezpieczenie interesów wynajmującego.
Podatek dochodowy
Jeżeli chodzi o podatek dochodowy, to rolnik musi na początku rozważyć formę opodatkowania. Mianowice dochody (przychody) te można opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej. Wówczas podatek płaci się od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu, dzierżawy a kosztami jego uzyskania. Druga możliwość to opodatkowanie ryczałtem według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wtedy koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość naszego podatku. Obliczamy go od faktycznie otrzymanego przychodu. Forma ryczałtu płacona jest od przychodów ewidencjonowanych.
Wybierając ryczałt, trzeba złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o tym do 20 stycznia. Jeżeli natomiast rozpoczyna się dzierżawę w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z dzierżawy. Jeśli natomiast pierwszy taki przychód rolnik osiągnął w grudniu – do końca roku.
Ryczałt jest uproszczoną formą rozliczenia podatku dochodowego. Obowiązuje tutaj jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5% od czynszu. Co istotne, ryczałt rolnik oblicza samodzielnie i wpłaca co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.
Jeżeli rolnik prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, może poszerzyć przedmiot działalności o dzierżawę gruntu pod inwestycje. W takiej sytuacji dochody z czynszu wliczane są do ogólnych przychodów z działalności gospodarczej.
Podatek VAT
Problem jest także z podatkiem VAT. W wyroku z 25 listopada 2011 r. (I FSK 216) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że usługa dzierżawy ziemi pod wiatraki nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Budowa elektrowni wiatrowych wykracza bowiem poza działalność rolniczą.
Jednocześnie przepisy stanowią, że zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym 150 tys. zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Kwestia podatku VAT jest różnie interpretowana, dlatego najlepiej ją skonsultować w urzędzie skarbowym właściwym dla właściciela gruntu.
W przypadku VAT zachodzi jeszcze jeden problem. Mianowicie przepisy te mogą ulec zmianie. Oznacza to, że rolnik, który obecnie korzysta ze zwolnienia, niekoniecznie będzie mógł to nadal czynić za kilka lat. Z tego to powodu zasadne byłoby wprowadzenie do umowy postanowienia, że czynsz dzierżawny zostanie podwyższony w przypadku, gdy właściciel gruntu zostanie obciążony uiszczaniem podatku VAT. Wtedy czynsz powinien zostać podwyższony o kwotę podatku VAT.
Umowy o zajęcie i korzystanie z nieruchomości
Oprócz umów dzierżawy bardzo często wydzierżawiający otrzymują do podpisania także umowy o zajęcie i korzystanie z nieruchomości.
Chodzi o to, że co prawda podstawa farmy wiatrowej usytuowana jest na gruncie oddanym w dzierżawę, ale śmigło wirnika elektrowni wiatrowej będzie zajmowało przestrzeń nad powierzchnią nieruchomości sąsiedniej. W takiej sytuacji, gdy nieruchomość sąsiednia należy także do wydzierżawiającego, inwestor proponuje zawarcie umowy o zajęcie i korzystanie z nieruchomości. Jednocześnie w takich umowach są często postanowienia niekorzystne dla rolników.
W wielu wzorach umów jest zastrzeżenie, że w przypadku zbycia nieruchomości sąsiedniej właściciel nieruchomości zobowiązuje się do powiadomienia o tym inwestora. Co więcej, wymaga się zawarcia przed umową sprzedaży porozumienia w formie aktu notarialnego, że nowy nabywca ustanowi służebność gruntową na rzecz inwestora. Co najgorsze, kary w przypadku niewywiązania się z takiego zobowiązania wynoszą czasami aż 200 tys. zł.
Ponadto, zawierając takie umowy o zajęcie i korzystanie z nieruchomości, inwestorzy proponują z reguły tylko jednorazowe wynagrodzenie. Rozwiązanie takie nie jest korzystne dla właścicieli gruntów, skoro na ponad 20 lat mają ograniczenia w pewnym zakresie w korzystaniu z nieruchomości. Zasadne wydaje się ustalenie czynszu rocznego. Jest to tym bardziej słuszne, że co do zasady właściciel musi zobowiązać się do niedokonywania nasadzeń drzew i krzewów w określonej od wiatraków odległości czy budowy budynków.
Uciążliwe służebności
Niektóre umowy przewidują ustanowienie od razu służebności gruntowej na gruntach rolnych. Służebność obejmuje często także kable podziemne służące do przesyłania energii, co wiąże się z ustanowieniem służebności przesyłu. Należy pamiętać, że wartość gruntu obciążonego służebnością jest z reguły niższa w przypadku jego sprzedaży.
Spory problem pojawia się także w kwestiach podatkowych. Otóż okazuje się, że coraz częściej urzędy skarbowe uznają, że opłata z tytułu służebności przesyłu – zarówno ta uiszczana jednorazowo, jak i ta roczna – podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko takie zajął np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 9 grudnia 2013 r. nr ILPB1/415-1012/13-2/AMN (http://sip.mf.gov.pl/sip/). W zakresie tym jednak odnotować należy różne interpretacje.
Najlepiej więc skonsultować to w urzędzie skarbowym właściwym dla właściciela gruntu albo złożyć wniosek o indywidualną interpretację.
dr Aneta Suchoń
