Strony mogą zawsze na podstawie porozumienia stron rozwiązać umowę dzierżawy. Poza tym według art. 678 § 1 (w związku z art. 694 k.c.) w razie zbycia w czasie trwania dzierżawy dzierżawionej rzeczy, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nabywca staje się podmiotem trwającego stosunku prawnego i przejmuje wszelkie obowiązki oraz uprawnienia zbywcy (wydzierżawiającego). Nowy właściciel może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a dzierżawcy wydano ziemię. Tak natomiast wg opisu jest w Pana sytuacji, czyli jeśli nie uda się rozwiązać umowy za porozumieniem stron, Pan jako nowy właściciel nie będzie miał do tego prawa.
Problem powstaje w przypadku nieruchomości rolnych będących w dzierżawie w aspekcie wymogu wynikającego z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Chodzi o prowadzenie gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzenia tego gospodarstwa osobiście. Jak zostało to wskazane, w przypadku zbycia nieruchomości rolnej oddanej w dzierżawę, następuje ciągłość dzierżawy. Oznacza to, że nieruchomość rolna nie wejdzie w skład Pana gospodarstwa rolnego, jednak nie wyklucza to prowadzenia gospodarstwa, jeżeli już Pan ma taką jednostkę. Po za tym, w przypadku otrzymania nieruchomości rolnych przez osoby bliskie zbywcy (zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione) nie ma wymogu osobistego prowadzenia gospodarstwo rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. Zatem wydaje się, że nie powinno być problemów z przekazaniem w darowiźnie przez tatę Panu gruntów będących w dzierżawie. Nie ma Pan bowiem obowiązku prowadzenia działalności rolniczych na tych gruntach. Proszę oczywiście porozmawiać jeszcze z notariuszem.
W takiej sytuacji dzierżawa będzie, jak wskazano na wstępie, trwała. Chyba że dzierżawca nie będzie płacił czynszu (art. 703 k.c.). Jeżeli bowiem dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie – ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. W takiej sytuacji wydzierżawiający powinien uprzedzić jednak dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległości. Może Pan także rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdyby dzierżawca używał gruntów w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestał tego robić (art. 667 w zw. z 694 k.c.).
Poza tym, taka ogólna uwaga dla rolników wydzierżawiających ziemie, którzy zamierzają w niedalekiej przyszłości przekazać grunty rolne osobie bliskiej w darowiźnie. Warto zawrzeć umowę krótkoterminową albo wprowadzić do umowy długoterminowej postanowienie, że wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę, np. z 6-miesięcznym terminem wypowiedzenia.
dr hab. Aneta Suchoń
dr hab. Aneta Suchoń
