Pułapki w umowie dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę

Przede wszystkim umowa zawiera konstrukcję, że w pierwszej kolejności oddane zostaje w dzierżawę kilka hektarów gruntów, a dopiero potem dzierżawca (będący przedsiębiorcą) na własny koszt ma prawo dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości i może wydzielić działkę, na której będą posadowione elementy wchodzące w skład elektrowni słonecznej. Po wydzieleniu takiej działki zostanie zawarty aneks do umowy, w świetle którego przedmiotem umowy będzie tylko ta wydzielona działka.

Co prawda we wzorze dzierżawy jest postanowienie, że to wydzierżawiający przez cały okres trwania umowy jest uprawniony do składania wniosków o płatności unijne, ale kwestie te należy wyjaśnić w ARiMR. Przepisy bezwzględnie obowiązujące mają bowiem pierwszeństwo przed postanowieniami umownymi. Dlatego wydaje się, że korzystniej z reguły jest na początku wydzielić działkę, na której ma być  posadowiona elektrownia słoneczna i to ona powinna być przedmiotem umowy dzierżawy.

Poza tym wydzierżawiający musi rozważyć, jaką będzie prowadził działalność. Wzór umowy wskazuje bowiem, że nie będzie mógł prowadzić działalności, która może zakłócać prawidłowe działanie elektrowni słonecznej. Z tym mogą wiązać się liczne ograniczenia.

Dalej, skoro część gruntów ma zostać wyłączona z produkcji, to ważne jest postanowienie, że ewentualne koszty z tym związane pokrywa dzierżawca.

Dla właściciela nie jest korzystne postanowienie, że zrzeka się korzystania z prawa zastawu określonego w art. 701 k.c.

Podobnie jest z zapisem wskazującym, iż ponosi on koszty związane z wycięciem drzew. Koszty te powinien ponieść przedsiębiorca (dzierżawca).

Poza tym w przedstawionej przez Pana umowie nie są korzystne postanowienia dotyczące czynszu. Czynsz w pełnej wysokości będzie uiszczany od momentu zgłoszenia przez dzierżawcę gotowości rozpoczęcia prac budowlanych elektrowni słonecznej. Za okres od podpisania umowy do rozpoczęcia prac ma być płacony bardzo niski czynsz. W związku z tym, że od zawarcia umowy do podpisania kontraktu może minąć kilka miesięcy albo więcej, lepiej wpisać, że czynsz w pełnej wysokości ma być uiszczany od początku, czyli od zawarcia kontraktu.

Należy zwrócić uwagę, że Pan jako wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę, jeżeli dzierżawca nie uzyska pozwolenia na budowę elektrowni słonecznej, dopiero po upływie 45 miesięcy od jej zawarcia. Jest to bardzo długi okres.

Warto podkreślić również, iż w sytuacji, gdyby Pan przeniósł własność tego gruntu na inny podmiot, czyli np. sprzedał go, darował, trzeba odpowiednie zapisy uwzględnić w akcie notarialnym. Trzeba w nim ująć postanowienie o tym, że nabywcy znana jest treść umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę i wstępuje on w prawa i obowiązki zbywcy, czyli Pana.

Trzeba także zwrócić uwagę na długi okres (25 lat) trwania umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę. Co prawda umowa przewiduje, że dzierżawca będzie zobowiązany do terminowego uiszczania podatków (np. od nieruchomości) i innych opłat publicznoprawnych, które przez ten czas obciążają nieruchomość ze względu na przedsięwzięcia budowlane, ale co w sytuacji, gdyby ich nie uiszczał? Konieczne są więc postanowienia dotyczące zabezpieczenia Pana w takich przypadkach.


dr hab. Aneta Suchoń