Może Pan skorzystać z instytucji obniżenia czynszu uregulowanej w art. 700 k.c. Mianowicie jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy znacznie się zmniejszył, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Obniżenie czynszu dzierżawnego może zatem nastąpić przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek. Po pierwsze, jeśli zaistniały pewne okoliczności, za które dzierżawca nie odpowiada, i które nie dotyczą jego osoby (np. susza, pożar, powódź). Po drugie natomiast, gdy nastąpiło znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy za dany okres gospodarczy.
Kodeks cywilny nie zawiera jednak wyliczenia okoliczności uzasadniających żądanie obniżenia czynszu, nie definiuje pojęcia zwykłego przychodu ani nie określa stopnia jego zmniejszenia, które można byłoby uznać za znaczne. Poza tym odnotować należy, że w doktrynie nie ma jednolitego stanowiska w kwestii wyjaśnienia przesłanek obniżenia czynszu z art. 700 k.c. Brakuje też w tej kwestii orzeczeń Sądu Najwyższego. W literaturze przyjmuje się, że zwykły przychód przedmiotu dzierżawy to przeciętny (w skali co najmniej kilkuletniej) przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie.
Najwięcej kłopotu sprawia określenie, jaki spadek przychodowości należy do „zwykłych”, a jaki jest już „znaczny”. Artykuł 700 k.c. nie określa cyfrowo pewnej minimalnej granicy obniżki pożytków z przedmiotu dzierżawy, bez której przekroczenia niemożliwa jest obniżka czynszu. W przypadku obniżenia czynszu przez sąd ocena spadku dochodowości należy do biegłego. Problem pojawia się w przypadku wystąpienia przez dzierżawcę do wydzierżawiającego z wnioskiem o obniżenie czynszu. Powstaje bowiem wątpliwość, na jakiej podstawie wydzierżawiający powinien dokonać oceny obniżenia dochodowości przedmiotu dzierżawy. Oczywiście może on zawsze skorzystać z opinii biegłego czy eksperta, ale wiąże się to z kosztami. Może także sam dokonać analizy wysokości przychodów z przedmiotu dzierżawy z ostatnich lat oraz ocenić na tej podstawie, czy spadek jest znaczny.
Z reguły znaczne zmniejszenie zachodzi, gdy plony spadną o co najmniej 10–15% w porównaniu do średnich plonów z lat poprzednich. Należy jednak zwrócić uwagę, że art. 700 k.c. nie określa procedury obniżenia czynszu. Uzasadnione wydaje się twierdzenie, że z chwilą ziszczenia się przesłanek umożliwiających skorzystanie z instytucji określonej w wymienionym artykule dzierżawca nabywa uprawnienie do żądania obniżenia czynszu dzierżawnego.
Zatem jeżeli po żniwach okaże się, że plony były dużo niższe, powinien Pan wystąpić do właściciela z wnioskiem o obniżenie czynszu. W sytuacji gdy wydzierżawiający złoży oświadczenie zgodne z wnioskiem dzierżawcy, należy przyjąć, że dochodzi do zwolnienia dzierżawcy z zapłaty czynszu w części objętej żądaniem. Jeżeli jednak wydzierżawiający nie wyrazi zgody na obniżenie czynszu i nie złoży oświadczenia woli o treści żądanej przez dzierżawcę, wówczas pozostaje droga sądowa. Pan jako dzierżawca może wystąpić do sądu z żądaniem wydania orzeczenia stwierdzającego obowiązek wydzierżawiającego do obniżenia czynszu dzierżawnego. Powództwo dzierżawcy jest powództwem o ukształtowanie stosunku prawnego. Po uprawomocnieniu się wyroku stwierdzającego obniżenie czynszu będzie Pan zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu w określonej wysokości.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 15 lutego 2013 r. (I ACa 25/13) orzekł, że podstawą do obniżki czynszu przewidzianej w art. 700 k.c. jest tylko zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy. Chodzić tu będzie o przeciętny, w skali co najmniej kilkuletniej, przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Utrata przychodów okazjonalnych związanych z zaistnieniem szczególnych okoliczności podnoszących przychód z przedmiotu dzierżawy nie może być podstawą do obniżki czynszu z art. 700 k.c.as
