Wielokrotnie poruszaliśmy ten temat na łamach „Tygodnika Poradnika Rolniczego”, ale – jak widać – nadal budzi on wątpliwości. Artykuł 704 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Przepis ten dotyczy jednak tylko umowy dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony.
Kiedy nie można wypowiedzieć umowy o dzierżawie?
Nie obowiązuje on natomiast w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Tu będzie miał zastosowanie art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W myśl art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli określona kwestia nie została uregulowana odrębnie, w art. 695–707 k.c. Żaden ze wskazanych wyżej przepisów nie zawiera regulacji dotyczącej wypowiadania umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony.
Jak sądy traktują dzierżawę?
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 16 stycznia 2015 r. (sygn. akt: I ACa 669/14), art. 673 § 3 k.c. kształtuje dzierżawę (odpowiednio także najem) zawartą na czas oznaczony jako umowę o charakterze gwarancyjnym, co nakazuje uznać uzgodniony między stronami w kontrakcie katalog przypadków dających możliwość jej wypowiedzenia za zamknięty. Zasada swobody umów nie jest bezwzględna i korzystanie z niej nie może prowadzić do określania obowiązków stron w sposób wzajemnie się wykluczający.
Bezpieczeństwo obrotu, a także dobrze pojęty interes stron umowy dzierżawy o określonym czasie trwania wymaga, aby, jeżeli nie przewidują one w chwili zawarcia żadnych powodów, które powinny uzasadniać wcześniejsze rozwiązanie, niemożliwym było jej swobodne wypowiedzenie.
Kiedy wypowiedzenie dzierżawy może nastąpić przed terminem?
Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić – wtedy kontrahent liczy się z tym, że okres, na który zawarto umowę, może zostać skrócony, a jego obrona przed skutkami wypowiedzenia może polegać na podważaniu samego faktu spełnienia się owej przesłanki.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 10 lutego 2020 r. (sygn. akt: V ACa 110/19) stwierdził, że art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”, o których mowa w tym przepisie. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to zdarzenie, wydarzenie, fakt. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie.
Jeżeli zatem umowa zawarta przez Pana z sąsiadem nie przewiduje możliwości wypowiedzenia albo wprawdzie przewiduje, ale bez wskazania wypadków, w których może to nastąpić, sąsiad nie może jej skutecznie wypowiedzieć. W razie gdyby dokonał wypowiedzenia, będzie Pan mógł wnieść do sądu pozew o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy dzierżawy. Podstawę prawną stanowi art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. ●
