Już dziś wiadomo, że brak reakcji rolników na etapie ich tworzenia może oznaczać bardzo konkretne ograniczenia, włącznie z brakiem możliwości budowy obory czy chlewni.
Plan ogólny – dokument, który zastąpi stare zasady
Nowe przepisy obowiązujące od 2023 roku wprowadzają obowiązek sporządzenia planów ogólnych przez wszystkie gminy. Termin ich uchwalenia wydłużono do końca sierpnia 2026 roku.
– Plany Ogólne zastępują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, stanowią akt prawa miejscowego i są uwzględniane przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy – informuje KRIR.
W praktyce oznacza to, że to właśnie plan ogólny będzie wyznaczał, gdzie można budować, a gdzie nie i to na wiele lat do przodu.
Nie każda ziemia rolna będzie do zabudowy
Plan ogólny dzieli gminę na 13 różnych stref. Kluczowe dla rolników są m.in. strefa zabudowy zagrodowej (SZ), produkcji rolniczej (SR) oraz strefa otwarta (SO).
Problem polega na tym, że niestety, nie we wszystkich strefach wyznaczonych w planie ogólnym będzie możliwa zabudowa.
W wielu przypadkach grunty rolne trafiają właśnie do strefy otwartej, gdzie, jak podkreślono, obowiązuje zakaz budowy.
– W wielu gminach na terenach rolnych przewiduje się bowiem tzw. strefy otwarte, w których obowiązywać będzie zakaz zabudowy – informuje WIR.
Dla rolnika może to oznaczać bardzo poważne konsekwencje. Jeśli jego działki znajdą się w takiej strefie, nie tylko nie wybuduje nowych budynków, ale może też mieć problem z rozbudową istniejących.
– W konsekwencji może zostać zmuszony do zakupu działki w obszarze wyznaczonym pod zabudowę […] często będą to lokalizacje oddalone od jego gospodarstwa – dodaje WIR.
Nawet dobra strefa nie gwarantuje rozwoju
Teoretycznie najbezpieczniejsza dla rolnika jest strefa zabudowy zagrodowej. Daje ona możliwość lokalizacji zabudowy gospodarstwa czy produkcji rolnej. Jednak jak zwracano uwagę podczas obrad Wielkopolskiej Izby Rolniczej, praktyka pokazuje coś innego.
– Obecnie bardzo często w projektach zabudowa gospodarstw wyznaczana jest jedynie po obrysie istniejących budynków, co ogranicza ich rozwój – wskazuje WIR.
To oznacza, że nawet jeśli gospodarstwo znajdzie się w odpowiedniej strefie, może się okazać, że nie ma miejsca na nową oborę, chlewnię czy magazyn.
– Strefa ta nie dopuszcza natomiast lokalizacji takich przeznaczeń jak zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub wielorodzinna – zauważa WIR.
Warunki zabudowy – ostatnia szansa przed zmianami
Rolnicy, którzy planują inwestycje, powinni działać szybko.
– Jeżeli w najbliższym czasie planuje się rozbudowę gospodarstwa, należy jeszcze przed uchwaleniem planu ogólnego, wystąpić o warunki zabudowy, które są ważne prze 5 lat – wskazuje WIR.
Ma to ogromne znaczenie, bo od 2026 roku zmienią się zasady.
– Od 1 stycznia 2026 r. – każda wydana decyzja WZ będzie ważna tylko 5 lat – dodaje WIR.
Co więcej, po uchwaleniu planu „decyzja WZ będzie mogła zostać wydana wyłącznie dla terenu położonego w obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanym w planie ogólnym”.
To oznacza, że jeśli plan nie przewidzi możliwości zabudowy, to decyzji po prostu nie będzie.
Wielkopolska Izba Rolnicza: trzeba działać teraz
Stanowisko Wielkopolskiej Izby Rolniczej jest jednoznaczne, to rolnicy muszą włączyć się w proces tworzenia planów. Kluczowe jest składanie wniosków już na początku oraz udział w konsultacjach społecznych.
Jeśli uwagi rolnika nie zostaną uwzględnione, pozostaje jeszcze droga sądowa, ale jak podkreślają praktycy, to rozwiązanie trudniejsze i czasochłonne.
– To jest moment, w którym trzeba działać – brak zaangażowania dziś może oznaczać poważne ograniczenia dla gospodarstw w przyszłości – zachęca WIR.
Decyzje na lata
Plany ogólne nie będą dokumentem, który łatwo i szybko da się zmienić. Ich aktualizacja wiąże się z kosztami, dlatego gminy nie będą robiły tego często.
Dlatego właśnie dziś rozstrzyga się, czy w przyszłości będzie można rozwijać gospodarstwo, czy też rolnik zostanie z ziemią, na której nie wolno nic wybudować.
– To naprawdę ważny moment dla rolników – to, co dziś znajdzie się w planach ogólnych, będzie miało wpływ na gospodarstwa na długie lata – argumentuje WIR.
Wniosek jest prosty – kto teraz nie dopilnuje planu, później może już tylko ponosić jego konsekwencje.
oprac. Justyna Czupryniak-Paluszkiewicz na podst. WIR
