Nowe plany ogólne mają ratować wieś przed rozproszeniem
W 2023 r. wprowadzono obowiązek sporządzenia przez gminy do końca czerwca 2026 r. planów ogólnych, które zastąpią dotychczas obowiązujące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Reforma ma ograniczyć rozproszoną zabudowę i zagęszczanie zabudowy oraz liczbę konfliktów sąsiedzkich pomiędzy rolnikami i nierolnikami poprzez określenie w planach ogólnych charakteru zabudowy, jaka może powstać na obszarze przeznaczonym na produkcję rolniczą.
Jak wynika z informacji przedstawionych podczas wspólnego posiedzenia Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz Ministerstwa Rozwoju i Technologii, prace nad planami ogólnymi nie idą tak, jak powinny. Z ogółu blisko 2500 gmin plany opracowało jedynie 5%, 86% rozpoczęło prace, a w przypadku 14% nie podjęto żadnych działań. Biorąc pod uwagę czas, jaki gminy potrzebują na uchwalenie planów ogólnych (procedura zajmuje około 1,5 roku), nie ma szans na to, że wszyscy zdążą. Natomiast nie przewidziano żadnych sankcji dla spóźnialskich.
Ministerstwo Rolnictwa krytykuje projekty
Zgodnie z przepisami, do każdego projektu planu ogólnego wydaje opinię w zakresie kształtowania rolniczej przestrzeni produkcyjnej i rozwoju produkcji rolniczej minister rolnictwa. Dotychczas resort rolnictwa wydał około 280 opinii. Jak wskazywał obecny na posiedzeniu wiceminister Jacek Czerniak, lepiej byłoby, gdyby ministerstwo nie tylko opiniowało takie plany, ale aby było stroną w uzgodnieniach. Większość wydanych opinii zawierała zastrzeżenia w zakresie poprawności kształtowania rolniczej przestrzeni produkcyjnej.
Jak wyliczał Czerniak, zastrzeżenia dotyczyły projektowania stref nierolniczych na obszarach zabudowy rolniczej czy wręcz przeszacowania powierzchni stref nierolniczych w kontekście realnego zapotrzebowania na tego typu tereny albo projektowania niewielkiej liczby sfer rolniczych pomimo istnienia na terenie gminy istotnych przesłanek, by się one rozwijały.
Zastrzeżenia dotyczyły także przeszacowania w planach ogólnych powierzchni stref, na których dopuszcza się budowę elektrowni słonecznej, szczególnie na najcenniejszych gruntach produkcji rolniczej. Zakwestionowano też ustalenia niekorzystnych dla rolników parametrów w zakresie wysokości zabudowy możliwej do zrealizowania w strefach rolniczych. Czerniak podkreślał jednak, że zdecydowana część uwag resortu została przez gminy przyjęta pozytywnie i uwzględniona w planach ogólnych.
Czy plany zablokują budowę domów i rozwój gospodarstw?
Uczestnicy posiedzenia poddali jednak w wątpliwość, czy plany ogólne nie będą stały na przeszkodzie rolnikom, którzy chcą nie tylko rozbudować swoje gospodarstwa, ale np. wybudować dom dla następcy obok swojej działki siedliskowej, albo w obliczu spadku opłacalności produkcji zdecydować się na odrolnienie działki.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśliło, że przepisy reformy nie wpływają bezpośrednio na jakiekolwiek ograniczenia dla zabudowy terenów wiejskich. Istniejące siedliska możliwe są do uwzględnienia w planie ogólnym, a rozbudowa lub nadbudowa znajdujących się w nich obiektów budowlanych może być realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, nawet jeśli nie znajdują się w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Obecny na posiedzeniu przedstawiciel resortu zaznaczył także, że dla celów produkcji rolnej możliwa jest również lokalizacja budynków gospodarczych i wiat do 150 m2, bez konieczności uzyskania takiej decyzji i bez konieczności powiązania z istniejącą zabudową.
W kwestii ograniczania przez plany ogólne obszarów pod produkcję rolną ministerstwo rozwoju i technologii stoi na stanowisku, że nie ma najmniejszego problemu, aby gminy wyznaczały strefę produkcji rolnej, w której można budować wszystkie te budynki gospodarcze.
Co po 2026 roku?
Urzędnik podkreślił, że po 30 czerwca 2026 r. podstawą inwestycji nadal będą ustalenia planów miejscowych oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy, a wszystkie uchwalone plany miejscowe i wydane decyzje pozostają w mocy.
Gminy mogą przeznaczać pod zabudowę mieszkaniową o 30 punktów procentowych więcej, niż to wynika z zapotrzebowania, tj. łącznie 130% powierzchni. Nie powinno więc być problemu z uzyskaniem zezwolenia na budowę domu obok siedliska. Jedynymi aspektami reformy, które mogą mieć jakikolwiek ograniczający wpływ na zabudowę, w tym zabudowę terenów wiejskich, jest możliwość zdecydowania przez gminę o woli wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz konieczność bilansowania terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, co może mieć wpływ na wyznaczanie terenów pod nowe siedliska.
Spadek wartości ziemi i odszkodowania
Uczestnicy posiedzenia pytali, czy plany ogólne nie przyczynią się do spadku wartości nieruchomości i czy będzie można żądać od gminy w związku z uchwaleniem planu ogólnego odszkodowania. Przedstawiciel resortu zaznaczył, że na pewno gminy nie poniosą z tego tytułu żadnej odpowiedzialności odszkodowawczej.
Magdalena Szymańska
fot. M. Szymańska
