Budujesz chlewnię, oborę – jakie masz prawa?

Zanim wystąpimy z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (jeżeli w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego) oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Jej wydanie wymaga przeprowadzenia postępowania z udziałem społeczeństwa. Oznacza to możliwość składania uwag i wniosków, które organ prowadzący postępowanie ma obowiązek przeanalizować i odnieść się do nich w uzasadnieniu decyzji.

Proces inwestycyjny jest – jak widać – złożony, a na każdym etapie należy liczyć się z próbami jego zablokowania przez osoby przekonane, że sąsiedztwo budynku inwentarskiego będzie zbyt uciążliwe.

Z planem i bez planu

Jeśli dla terenu, na którym zamierzamy zlokalizować inwestycję, opracowano miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sprawa przynajmniej w tym punkcie jest prostsza. Nasz projekt powinien być zgodny z planem. Wystarczy więc sprawdzić, czy dopuszcza on możliwość postawienia chlewni lub obory w miejscu, które na ten cel przeznaczyliśmy, a jeśli tak – postarać się o wypis i wyrys z planu. W tym celu należy złożyć stosowny wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta i wnieść stosowną opłatę.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku gdy dla danego obszaru nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, podstawą określenia sposobów zagospodarowania terenu i zabudowy jest decyzja o warunkach zabudowy. Musi być załączona do wniosku o pozwolenie na budowę. Wydają ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Stosownie do art. 61 ust. 1 ww. ustawy, na wydanie decyzji pozytywnej możemy liczyć tylko, jeżeli są spełnione poniższe warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (Uwaga! Nie stosuje się tego wymogu do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego organ prowadzący wysyła do wszystkich stron. Z zasady są nim właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, której dotyczy postępowanie. Właściciele i wieczyści użytkownicy działek sąsiadujących z tą nieruchomością, w tym nawet położonych w pewnej od niej odległości, mogą być stroną, gdy wykażą istnienie swego interesu prawnego opartego na konkretnej normie. Wiąże się z tym przyszłe oddziaływanie planowanej inwestycji na uzasadniony prawnie interes lub obowiązek właściciela lub wieczystego użytkownika takiej nieruchomości.

Strony mogą brać czynny udział w każdym etapie postępowania, a przed wydaniem decyzji mają prawo wypowiedzieć się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Odwołanie, a następnie skarga

Na szczęście dla inwestorów, utrwalony jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę. Tak orzekł m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 18 października 2016 r. (sygn. akt: II SA/Łd 409/16). Inwestor ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego przysługuje mu tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Gdyby jednak została wydana decyzja odmowna, możemy wnieść od niej odwołanie do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. Składa się je za pośrednictwem organu, który wydał kwestionowaną decyzję, czyli odwołanie kierujemy do kolegium, ale przesyłamy na adres gminy. Warto złożyć je osobiście i uzyskać na kopii potwierdzenie wpływu albo wysłać listem poleconym.

Nie ma ściśle określonych wymogów dotyczących odwołania. Może ono ograniczać się tylko do zdania, że nie zgadzamy się z decyzją. Warto jednak wskazać w nim naruszenie konkretnego przepisu oraz uzasadnić swoje stanowisko. Celowe jest też powołanie się na orzecznictwo, np. na wymieniony wyrok WSA w Łodzi. Od decyzji SKO przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Powinna spełniać wymagania stawiane dla pisma procesowego w postępowaniu sądowym, czyli w szczególności zawierać:

• oznaczenie sądu, do którego jest skierowana,
• imię i nazwisko, adres skarżącego, jego przedstawiciela ustawowego, pełnomocników,
• oznaczenie organu, którego działania lub bezczynności dotyczy,
• wskazanie uczestników postępowania, ich adresów,
• oznaczenie rodzaju pisma (skarga),
• wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności,
• osnowę skargi (sprecyzowanie zarzutów),
• podpis skarżącego albo jego przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika,
• wyszczególnienie załączników.

Jeśli decyzja będzie dla nas pozytywna, odwołanie mają prawo wnieść inne strony, co niestety wydłuża postępowanie i to znacznie. Istnieje też inne zagrożenie.

Zawieszenie postępowania

Artykuł 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym upoważnia wójta, (burmistrza, prezydenta miasta) do zawieszenia postępowania w sprawie warunków zabudowy na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od złożenia wniosku inwestora. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

• w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
• w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Przyjmuje się, że podstawą zawieszenia postępowania powinno być stwierdzenie przez wójta istnienia realnej sprzeczności pomiędzy zamierzonym zagospodarowaniem terenu a koncepcją przyjmowaną w pracach planistycznych. Nie może to jednak oznaczać całkowitej dowolności organu prowadzącego postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy co do jego zawieszenia. Nie wystarczy samo powołanie się organu na uchwałę rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Niezbędnym jest tu wskazanie jasnych i konkretnych przyczyn, dla których organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy chce je zawiesić.

Na postanowienie o zawieszeniu postępowania przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Należy je wnieść w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia stronie. Od postanowienia SKO także służy skarga do sądu administracyjnego.

Alicja Moroz