Kto ma prawo prawo pierwokupu przy licytacji nieruchomości?

Czym jest prawo pierwokupu i kiedy przysługuje?

Prawo pierwokupu polega na tym, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, określonej osobie przysługuje prawo pierwszeństwa jej kupna przed innym nabywcą. Prawo pierwokupu może wynikać z przepisów prawa lub z umowy stron. Np. Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w art. 3 stwierdza, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
  
  
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Stosownie do art. 597 Kodeksu cywilnego, w przypadku gdy nieruchomość objęta jest prawem pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości objęta jest prawem pierwokupu, strony w formie aktu notarialnego zawierają warunkową umowę sprzedaży. Warunkiem w tej umowie jest to, że uprawniony do prawa pierwokupu z tego prawa nie skorzysta. O zawarciu umowy warunkowej notariusz lub sprzedający zawiadamia uprawnionego, który może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia zawiadomienia o zawarciu umowy warunkowej.

Licytacja nieruchomości to nie sprzedaż

Jednak egzekucyjna sprzedaż nieruchomości nie jest sprzedażą w rozumieniu art. 596 k.c. Nie jest to czynność prawna, lecz przenoszący własność rzeczy skutek orzeczenia sądowego o przysądzeniu własności. Dlatego Sąd Najwyższy w wyroku z 9 sierpnia 2000 r. (sygn. akt: V CKN 1254/00), stwierdził, że przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu nie mają zastosowania w sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

Wyjątek od tej zasady został ustanowiony w art. 1069 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku gdy według przepisów szczególnych przysługuje współwłaścicielowi lub osobie trzeciej prawo pierwokupu nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, postanowienie o przybiciu po jego uprawomocnieniu się sąd doręcza uprawnionemu do wykonania prawa pierwokupu. W tym wypadku bieg terminu do wykonania przez nabywcę warunków licytacyjnych rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wykonania prawa pierwokupu.

Jeżeli uprawniony wykona prawo pierwokupu, sąd uchyli postanowienie o przybiciu i udzieli przybicia na rzecz uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu.

Komu przysługuje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego przysługuje:

1. współwłaścicielowi prowadzącemu gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie w razie sprzedaży nieruchomości rolnej (art. 166 § 1 k.c.);
2. spółdzielni produkcji rolnej w razie sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni (art. 147 § 2 Prawa spółdzielczego);
3. Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa na rzecz Skarbu Państwa w razie odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w ciągu 5 lat od nabycia tej nieruchomości od KOWR lub dawniej ANR (art. 29 ust. 4 Ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

Alicja Moroz
prawnik redakcyjny