Obniżenie czynszu dzierżawnego z powodu słabych zbiorów

Według art. 700 k.c. obniżenie czynszu dzierżawnego może nastąpić przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek. Po pierwsze, jeśli zaistniały pewne okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby. Po drugie, gdy nastąpiło znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy za dany okres gospodarczy. W praktyce powstaje jednak problem, gdyż Kodeks cywilny nie zawiera wyliczenia okoliczności uzasadniających żądanie obniżenia czynszu. Ten akt prawny nie definiuje też pojęcia „zwykły przychód” ani nie określa stopnia jego zmniejszenia, które można byłoby uznać za znaczne.

Co więcej, odnotować należy, że w doktrynie nie ma jednolitego stanowiska w kwestii wyjaśnienia przesłanek obniżenia czynszu z art. 700 k.c. Wydaje się, że są to przypadki, za które dzierżawca nie ponosi winy, ale które wiążą się z jego osobą, a nie z przedmiotem dzierżawy (choroba, śmierć członka rodziny, brak pracowników do pracy itp.). Natomiast za „zwykły przychód” przedmiotu dzierżawy z reguły uznaje się, że jest to przeciętny (w skali co najmniej kilkuletniej) przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie.

Najwięcej kłopotu sprawia określenie, jaki spadek przychodowości należy do „zwykłych”, a jaki jest już „znaczny”. Art. 700 k.c. nie określa cyfrowo pewnej minimalnej granicy obniżki pożytków z przedmiotu dzierżawy, bez której przekroczenia niemożliwa jest obniżka czynszu.

W przypadku obniżenia czynszu przez sąd, ocena spadku dochodowości należy do biegłego. Problem pojawia się w przypadku wystąpienia przez dzierżawcę do wydzierżawiającego z wnioskiem o obniżenie czynszu. Powstaje bowiem wątpliwość, na jakiej podstawie wydzierżawiający powinien dokonać oceny obniżenia dochodowości przedmiotu dzierżawy.

• Znaczne obniżenie zbiorów na dzierżawionym gruncie może stanowić podstawę do obniżenia czynszu dzierżawnego

Oczywiście może on zawsze skorzystać z opinii biegłego czy eksperta, ale łączy się to z kosztami. Może także sam dokonać analizy wysokości przychodów z przedmiotu dzierżawy z ostatnich lat oraz ocenić na tej podstawie, czy spadek jest znaczny.

Należy jednak zwrócić uwagę, że art. 700 k.c. nie określa bezpośrednio, że to tylko sąd jest właściwy do obniżenia czynszu. Uzasadnione wydaje się twierdzenie, że z chwilą ziszczenia się przesłanek umożliwiających skorzystanie z instytucji określonej w wymienionym artykule, dzierżawca nabywa uprawnienie do żądania obniżenia czynszu dzierżawnego. W sytuacji, gdy wydzierżawiający złoży oświadczenie zgodne z wnioskiem dzierżawcy, należy przyjąć, że dochodzi do zwolnienia dzierżawcy z zapłaty czynszu w części objętej żądaniem.

Powyższy tryb obniżenia czynszu, tzn. w pierwszej kolejności wniosek do wydzierżawiającego, a potem ewentualne powództwo do sądu, przyjął również Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (poprzednio ANR). W opinii tego podmiotu przy stosowaniu art. 700 k.c. konieczne są uproszczenia. Dlatego przez wiele lat przyjmowano, że znaczne obniżenie przychodów miało miejsce, jeżeli powierzchnia upraw, na której wystąpiły straty, stanowi co najmniej 5% użytków rolnych. Straty te wyrażają się natomiast w spadku plonów większym niż 15% w porównaniu do średnich plonów z lat poprzednich.

dr hab. Aneta Suchoń, UAM