Przepisy wymagają unowocześnienia
Rocznie KOWR organizuje od 4 do 5 tys. przetargów na dzierżawę. Gdy do państwowego Zasobu wraca sporo gruntów z kończących się umów dzierżawy i organizowane są nowe przetargi, a w jednym takim przetargu uczestniczy nawet kilkudziesięciu uczestników, usprawnienie procedury jest konieczne. Tymczasem rozporządzenie ministra rolnictwa w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa ma już prawie 16 lat i nie idzie w parze nie tylko ze zmieniającymi się realiami gospodarowania ziemią, ale także ze znowelizowaną wielokrotnie w tym czasie ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Kto da więcej?
Przypomnijmy, że w pierwszej kolejności KOWR ma obowiązek oferować grunty rolne Zasobu w trybie przetargu ograniczonego, w którym mogą uczestniczyć wyłącznie rolnicy indywidualni zamierzający powiększyć gospodarstwa lub osoby zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne. Przetargi mają formę licytacji albo przetargów ofert pisemnych. Przetargi ofertowe organizowane są na wniosek Rady Społecznej działającej przy oddziałach terenowych KOWR, lokalnej izby rolniczej oraz co najmniej dwóch rolników. W takim przypadku wysokość czynszu nie jest decydującym kryterium wyłaniania kandydata na dzierżawcę. Dlatego też z reguły rolnikom zależy, aby odbywały się właśnie takie przetargi. Aczkolwiek ze względu na procedury są one czasochłonne.
Od 20 sierpnia 2016 r. wysokość czynszu dzierżawnego za jeden hektar gruntu w danej klasie, położonego w określonym okręgu podatkowym regulowana jest rozporządzeniem ministra, które było znowelizowane w grudnia 2023 r. Wyliczony zgodnie z tym rozporządzeniem czynsz dzierżawny jest zarówno tym, jaki płaci przyszły dzierżawca wyłoniony w drodze przetargu ograniczonego ofertowego, jak i czynszem wywoławczym do licytacji w przetargach ustnych.
Propozycje zmian
Nowelizacja reguluje sytuacje, w których na przetargu ograniczonym osoba, która wygrała przetarg, nie zawarła umowy. W takiej sytuacji KOWR będzie mógł przeprowadzić kolejny przetarg ograniczony do tej samej kategorii uczestników. Uniknie się w ten sposób sytuacji uchylania się od zawarcia umowy i doprowadzania do ogłoszenia kolejnego przetargu, ale już nieograniczonego.
Zaproponowano również sporo zmian odnoszących się do wadium. Ma być ustalane na poziomie minimum równowartości pieniężnej 10 dt pszenicy i być wyższe niż równowartość pieniężna połowy wywoławczej wysokości czynszu. Równowartość pieniężną odpowiedniej ilości pszenicy ustalać się będzie na podstawie ostatniej średniej krajowej ceny skupu pszenicy ogłoszonej przed dniem ogłoszenia o przetargu.
Natomiast w kolejnym przetargu ograniczonym do tej samej kategorii uczestników, gdy uprzednio ustalony kandydat na dzierżawcę uchylił się od zawarcia umowy dzierżawy (o czym mowa była powyżej), wadium będzie mogło być podwyższone nie więcej niż o 100% w odniesieniu do wysokości ustalonej w pierwszym przetargu. Ma to zapobiegać nieprzemyślanym zachowaniom uczestników przetargu, którzy licytowali ponad miarę, a ostatecznie rezygnowali z zawarcia umowy. W projekcie nowelizacji wskazano, że dotychczasowe przepisy podchodziły zbyt ogólnie do sposobu ustalania wadium. Były połączone z kosztami związanymi z przygotowaniem i przeprowadzeniem przetargu, co sprawdzało się bardziej w przypadku przetargów na sprzedaż nieruchomości, które są obecnie organizowane stosunkowo rzadko. Wprowadzono również zastrzeżenie, że wadium zwraca się we wniesionej przez uczestnika przetargu wysokości i że nie podlega ono oprocentowaniu.
Zwrot wadium natychmiastowy
Określono również sytuacje, w których wadium powinno być zwracane niezwłocznie, tj. w sytuacji odstąpienia od przetargu przez organizatora albo po rezygnacji z udziału w przetargu przez uczestnika przetargu, gdy nie jest on jedynym uczestnikiem przetargu. Wadium powinno być zwracane także niezwłocznie po zamknięciu przetargu, również takiego, który nie został rozstrzygnięty, nie wcześniej jednak niż po upływie terminu na wniesienie zastrzeżeń. Uwzględniono także, że w przypadku wniesienia zastrzeżeń organizator przetargu może wstrzymać zwrot wadium do czasu ich rozpatrzenia.
Szerszy zasięg informacji
Aby zwiększyć dostęp do informacji o terminach przetargów i oferty przetargowej, przetargi mają być ogłaszane przez KOWR nie tylko na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Krajowego Ośrodka, ale także w siedzibie właściwej miejscowo izby rolniczej, urzędzie gminy oraz w siedzibie lokalnego oddziału terenowego KOWR.
W przypadku przetargów ograniczonych ogłoszenia powinny pojawić się co najmniej na 14 dni przed wyznaczonym terminem na złożenie dokumentów potwierdzających spełnienie wymagań podanych w ogłoszeniu o przetargu do udziału, w tym przetarg. Natomiast w przypadku innego przetargu – co najmniej na 14 dni przed jego rozpoczęciem.
Kto będzie zasiadał w komisjach przetargowych?
Nowelizacja precyzuje również przepisy dotyczące komisji przetargowej. Tak jak dotychczas, będzie ona powoływana przez organizatora przetargu, a w jej skład wchodzić powinno co najmniej troje członków, w tym przewodniczący. Aczkolwiek po różnych niedobrych doświadczeniach, o czym zresztą pisaliśmy uściślono, jakie osoby nie mogą być członkiem komisji. I tak członkiem komisji nie może być osoba:
-
która uczestniczy w przetargu jako uczestnik przetargu;
-
której małżonek, krewny lub powinowaty do drugiego stopnia pokrewieństwa uczestniczy w przetargu jako uczestnik przetargu;
-
która jest wspólnikiem lub pełnomocnikiem uczestnika przetargu;
-
która jest pracownikiem uczestnika przetargu albo jest członkiem organu osoby prawnej
-
będącej uczestnikiem przetargu.
Doprecyzowano także warunki kwalifikacji osób do przetargu
Komisja sprawdza dokumenty i kwalifikuje do uczestnictwa w przetargu osoby, które spełniają wymagania podane w ogłoszeniu o przetargu, publikuje w miejscu podanym w ogłoszeniu o przetargu listę osób zakwalifikowanych do uczestnictwa w przetargu lub listę osób, które nie złożyły w terminie wszystkich dokumentów. Podaje także odrębnie dla każdej osoby, która nie złożyła w terminie wszystkich dokumentów, wykaz braków i wyznacza jej miejsce i termin oraz sposób ich złożenia. Termin na uzupełnienie braków musi przypadać nie później niż na 7 dni przed wyznaczonym terminem przetargu.
Ostateczna lista osób zakwalifikowanych do uczestnictwa w przetargu ma być publikowana w miejscu, terminie i w sposób podany w ogłoszeniu o przetargu.
Nowe przepisy jasno wskazują, kiedy następuje odrzucenie oferty. Dotychczasowe regulacje powodują wiele wątpliwości i są powodem zastrzeżeń na niedopuszczenie osób do przetargu. Tak więc odrzucenie oferty nastąpi, gdy została złożona po wyznaczonym terminie, w niewłaściwym miejscu, przez osobę, która nie wniosła wadium, oraz gdy oferta nie została podpisana lub została podpisana przez osobę nieuprawnioną.
Magdalena Szymańska
fot. M. Szymańska
