Dlaczego KOWR sprzedaje grunty rolne w Wojnowicach?
Sprawą zainteresował się poseł Krzysztof Ciecióra, który skierował do ministra rolnictwa interpelację w sprawie sprzedaży gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w miejscowości Wojnowice, w gminie Krzanowice, w powiecie raciborskim.
Chodzi o 26 nieruchomości powstałych z podziału większego terenu. Działki mają przeważnie ok. 0,1 ha, a w ewidencji gruntów oznaczone są jako grunty orne klasy IIIa. Poseł zwrócił uwagę, że ziemia jest obecnie użytkowana rolniczo i stanowi część dużej dzierżawy, która miała obowiązywać jeszcze przez wiele lat. Tymczasem KOWR zdecydował o wyłączeniu tych gruntów z umowy i przygotowaniu ich do sprzedaży.
Z odpowiedzi Ministerstwa Rolnictwa wynika, że decyzję o rozpoczęciu przygotowań do sprzedaży działek nr 788–813 podjęto na początku 2026 roku. Powodem były wnioski osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Od połowy listopada 2025 roku do końca stycznia 2026 roku do Oddziału Terenowego KOWR w Częstochowie wpłynęły 22 takie wnioski.
Resort wskazuje, że działki są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe. Z tego powodu ich wartość rynkowa jest znacznie wyższa niż w przypadku gruntów wykorzystywanych wyłącznie rolniczo.
– Stanowi to podstawowe uzasadnienie gospodarcze i ekonomiczne dla ich wydzielenia oraz przeznaczenia do sprzedaży – wyjaśnia ministerstwo.
Ponad 3 ha klasy IIIa wyłączone z dzierżawy do 2044 roku
Szczególnie istotny jest fakt, że grunty nie były nieużytkami ani ziemią od dawna wyłączoną z produkcji rolnej. Objęte były 20-letnią umową dzierżawy, która dotyczy łącznie ponad 635 ha i ma zakończyć się dopiero 31 grudnia 2044 roku.
Jak wyjaśnia ministerstwo, w umowie przewidziano jednak możliwość wyłączenia gruntów przeznaczonych w miejscowym planie na cele inne niż rolne, jeżeli zostaną przeznaczone do sprzedaży.
Właśnie z tej możliwości skorzystał KOWR. Z dzierżawy wyłączono 3,1711 ha, czyli ok. 0,5% całej powierzchni objętej umową. Co ważne, całość wyłączonego areału stanowią grunty orne klasy IIIa.
Nie zdecydowano więc o sprzedaży ziemi z powodu zakończenia dzierżawy, lecz dlatego, że państwowy ośrodek uznał sprzedaż za korzystniejszy sposób zagospodarowania nieruchomości.
Ile kosztowało przygotowanie działek do sprzedaży?
KOWR poniósł również koszty związane z przygotowaniem nieruchomości. Jak wynika z odpowiedzi na interpelację, wyniosły one łącznie 24 050 zł. Z tej kwoty 15 756 zł przeznaczono na podział geodezyjny.
Średni koszt przygotowania jednej nieruchomości do sprzedaży wyniósł 925 zł. KOWR uwzględnił poniesione wydatki przy ustalaniu cen wywoławczych poszczególnych działek.
Warto przy tym zaznaczyć, że podział geodezyjny całego terenu przeprowadzono już wcześniej. Działki powstały z nieruchomości nr 25/1 o powierzchni 3,21 ha. Podział zatwierdził burmistrz Krzanowic 13 lipca 2023 roku, a decyzja stała się ostateczna 21 sierpnia 2023 roku. Początkowo wydzielono działki nr 25/3–25/31, które później, w związku z modernizacją ewidencji gruntów i zmianą numeracji, otrzymały numery 788–817.
KOWR może sprzedawać grunty przeznaczone w planie na cele nierolnicze
W odpowiedzi na pytanie o zasady sprzedaży takich nieruchomości ministerstwo wskazało na wytyczne Dyrektora Generalnego KOWR z 19 maja 2020 roku.
Zgodnie z nimi grunty, które w dokumentach planistycznych mają przeznaczenie nierolne, a ich najbardziej korzystnym sposobem wykorzystania są cele inne niż rolnicze, powinny być przeznaczane do sprzedaży w trybie przetargu nieograniczonego. Jeżeli są dzierżawione, ich sprzedaż powinna nastąpić po wyłączeniu z umowy dzierżawy lub po jej wygaśnięciu.
Ministerstwo przypomina jednocześnie, że to gminy odpowiadają za planowanie przestrzenne i ustalanie przeznaczenia nieruchomości. Na etapie przygotowywania miejscowego planu powinny uwzględniać m.in. klasy bonitacyjne gruntów oraz inne uwarunkowania lokalne.
W przypadku gruntów klas I–III zgoda ministra rolnictwa na zmianę ich przeznaczenia na cele nierolnicze jest wydawana na wniosek gminy w ramach procedury planistycznej.
Ile państwowej ziemi sprzedano w ostatnich latach?
Poseł Krzysztof Ciecióra pytał również o sprzedaż gruntów wysokich klas bonitacyjnych w całym kraju. Chciał ustalić, ile ziemi klas I–III sprzedano na cele nierolnicze oraz jaka jej część była wcześniej dzierżawiona lub użytkowana rolniczo.
W tym przypadku odpowiedź ministerstwa nie daje pełnego obrazu sytuacji. KOWR nie prowadzi bowiem sprawozdawczości sprzedaży gruntów według klas bonitacyjnych. Nie jest więc w stanie przedstawić danych pokazujących, ile hektarów ziemi klas I–III sprzedano w poszczególnych województwach i latach.
Resort podał natomiast łączną powierzchnię sprzedanych gruntów o charakterze nierolnym:
- 2024 rok: 589 ha, przy średniej cenie 575 687 zł/ha;
- 2025 rok: 746 ha, przy średniej cenie 531 614 zł/ha;
- I półrocze 2026 roku: 495 ha, przy średniej cenie 522 120 zł/ha.
Łącznie w tym okresie sprzedano 1830 ha gruntów nierolnych.
To jednak nie odpowiada na pytanie, ile spośród tych nieruchomości stanowiły wcześniej grunty wysokich klas bonitacyjnych ani ile było użytkowanych rolniczo przed sprzedażą.
Ministerstwo odsyła do kompetencji KOWR
Poseł zapytał również, czy minister rolnictwa uważa za zasadne sprzedawanie gruntów wysokich klas bonitacyjnych, które nadal mogą być wykorzystywane rolniczo, tylko dlatego, że miejscowy plan przewiduje ich przeznaczenie pod inwestycje.
W odpowiedzi resort nie przedstawił jednak jednoznacznej oceny takiej praktyki. Wskazał, że gospodarowanie nieruchomościami Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa należy do KOWR, który wykonuje w tym zakresie prawa własności Skarbu Państwa.
Sprawa z Wojnowic pokazuje więc, że nawet ziemia klasy IIIa, która pozostaje w użytkowaniu rolniczym i jest objęta wieloletnią dzierżawą, może zostać wyłączona z gospodarstwa i przeznaczona do sprzedaży. Wystarczy, że miejscowy plan przewiduje dla niej inne przeznaczenie, a KOWR uzna sprzedaż za korzystniejszą ekonomicznie.
oprac. Justyna Czupryniak-Paluszkiewicz na podst. KOWR
