Koniec dzierżawy „na gębę”. Ministerstwo szykuje nowe zasady płacenia czynszu
Ministerstwo rolnictwa przygotowało projekt ustawy o dzierżawie rolniczej. Nowe przepisy mają uporządkować zasady zawierania umów między właścicielami ziemi a rolnikami. Jedna z najważniejszych zmian dotyczy formy umowy. Ustne porozumienia mają przestać wystarczać.
Projekt reguluje też zasady płacenia czynszu. Jeżeli strony nie wpiszą w umowie własnego terminu, czynsz przy krótkiej dzierżawie będzie płatny na koniec umowy, a przy dłuższej - do 31 października danego roku dzierżawnego.
Umowy ustne mają zniknąć
Projekt przewiduje, że umowa dzierżawy rolniczej będzie musiała zostać zawarta w jednej z form wskazanych w ustawie. W praktyce oznacza to koniec dzierżaw zawieranych wyłącznie ustnie.
– Umowę dzierżawy rolniczej zawiera się pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego albo pisemnej z urzędowym poświadczeniem daty, albo elektronicznej – wynika z projektu.
Dopuszczona ma być także forma pisemna z poświadczeniem daty przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta albo kierownika biura powiatowego ARiMR. Brak wymaganej formy będzie oznaczał nieważność umowy.
Dla rolników oznacza to dużą zmianę. Samo ustne porozumienie z właścicielem ziemi nie będzie już dawało podstaw do uznania, że zawarto ważną umowę dzierżawy rolniczej.
Będzie protokół wydania gruntu
Do umowy ma być dołączany protokół wydania przedmiotu dzierżawy. Ma on opisywać m.in. powierzchnię, stan gruntu, a także stan budynków, urządzeń, inwentarza lub zasiewów, jeżeli wchodzą w skład dzierżawy.
Protokół ma mieć znaczenie przy ewentualnych sporach między właścicielem a dzierżawcą. Jeżeli nie zostanie sporządzony, przyjmowane będzie, że grunt został wydany w stanie zdatnym do używania zgodnie z przeznaczeniem i bez istotnych wad.
Czynsz najpierw według umowy
Projekt zakłada, że podstawowe znaczenie nadal będzie miała umowa. Jeżeli właściciel ziemi i rolnik wpiszą w niej termin płatności czynszu, obowiązywać będzie właśnie ten termin.
Nowe przepisy mają rozstrzygać sytuacje, w których strony nie ustalą terminu zapłaty. Wtedy zastosowanie znajdą zasady zapisane w ustawie.
Przy dzierżawie do roku zapłata na koniec
Jeżeli umowa dzierżawy rolniczej zostanie zawarta na okres nie dłuższy niż rok, a strony nie zapiszą inaczej, czynsz będzie płatny na koniec tego okresu.
Oznacza to, że przy krótkiej dzierżawie rolnik zapłaci czynsz po zakończeniu umowy. Inny termin będzie możliwy, ale musi wynikać z samej umowy.
Przy dłuższej dzierżawie termin do 31 października
Inaczej będzie przy umowach zawartych na okres dłuższy niż rok. W takim przypadku, jeżeli strony nie ustalą własnego terminu, czynsz za dany rok dzierżawny ma być płatny do 31 października.
– Czynsz za dany rok dzierżawny, który rozpoczyna się od dnia wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy rolniczej, płatny jest do dnia 31 października tego roku dzierżawnego – zapisano w projekcie.
Rok dzierżawny będzie liczony od dnia wydania gruntu albo gospodarstwa dzierżawcy. To oznacza, że ważna będzie nie tylko data podpisania umowy, ale także moment faktycznego przekazania ziemi rolnikowi.
Dlaczego akurat 31 października?
Termin 31 października powiązano z cyklem produkcji rolnej. W uzasadnieniu wskazano, że do tego czasu powinny być już zasadniczo zakończone zbiory, prace polowe i podstawowe zabiegi agrotechniczne.
– Rolnik w tym okresie powinien dysponować środkami uzyskanymi ze sprzedaży płodów rolnych do uiszczenia należnego czynszu – wskazano w uzasadnieniu projektu.
Nowe przepisy mają więc utrzymać zasadę płatności po uzyskaniu pożytków z ziemi. Dla wielu gospodarstw ma to znaczenie, bo czynsz za dzierżawę jest często regulowany dopiero po sprzedaży plonów.
Uwaga na pierwszy rok umowy
Projekt zwraca jednak uwagę na możliwy problem w pierwszym roku dzierżawy. Chodzi o sytuację, gdy umowa zostanie zawarta na dłużej niż rok, ale grunt zostanie wydany dzierżawcy krótko przed 31 października.
Jeżeli strony nie wpiszą innego terminu płatności, czynsz może być wtedy należny niemal od razu po rozpoczęciu dzierżawy. Dlatego w takich przypadkach korzystniejsze dla dzierżawcy może być osobne uregulowanie terminu zapłaty czynszu za pierwszy rok w umowie.
Czynsz będzie można obniżyć
Projekt przewiduje też możliwość obniżenia czynszu. Dzierżawca będzie mógł tego żądać, jeżeli w czasie trwania umowy wykonywane będą obowiązkowe nakłady na przedmiot dzierżawy, a prace te zakłócą normalne korzystanie z gruntu lub gospodarstwa.
Obniżka ma odpowiadać wartości pożytków utraconych w czasie prowadzenia tych prac. Chodzi więc o sytuacje, w których rolnik nie może normalnie korzystać z dzierżawionej ziemi lub obiektów z powodu koniecznych robót.
Podwyżka tylko za zgodą i po nakładach
Właściciel będzie mógł podwyższyć czynsz, jeżeli za zgodą dzierżawcy poniesie nakłady zwiększające użyteczność albo dochodowość dzierżawionej nieruchomości.
Projekt przewiduje jednak ograniczenie. Jeżeli takie nakłady wykona wyłącznie dzierżawca, wydzierżawiający nie będzie mógł z tego powodu podnieść czynszu.
Zaległości mogą skończyć dzierżawę
Nowe przepisy określają również skutki niepłacenia czynszu. Przy długoterminowej umowie dzierżawy właściciel będzie mógł rozwiązać ją przed terminem, jeżeli dzierżawca będzie zwlekał z zapłatą czynszu przez co najmniej sześć miesięcy.
Nie stanie się to jednak automatycznie. Właściciel będzie musiał najpierw pisemnie uprzedzić dzierżawcę o zamiarze rozwiązania umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin na zapłatę zaległości. Termin ten ma wynosić co najmniej trzy miesiące.
Nie wszystkie grunty obejmą nowe przepisy
Projekt nie będzie dotyczył każdej dzierżawy - dotyczy dzierżaw prywatnych. Z regulacji wyłączone mają być m.in. grunty z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, nieruchomości wydzierżawiane przez jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa oraz grunty o powierzchni użytków rolnych nie większej niż 1 ha dzierżawione od jednego wydzierżawiającego.
Kamila Szałaj
