Ziemia rolna podlega szczególnym zasadom obrotu
Zasady nabywania i sprzedaży prywatnych nieruchomości rolnych określa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej celem jest m.in. poprawa struktury obszarowej gospodarstw, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów oraz zapewnienie, aby ziemia rolna trafiała przede wszystkim do osób posiadających odpowiednie kwalifikacje i prowadzących działalność rolniczą.
Jak przypomina OT KOWR w Krakowie, nie każda jednak transakcja dotycząca gruntu rolnego wygląda tak samo. W zależności od tego, kto kupuje ziemię, jaką ma powierzchnię gospodarstwa oraz jakie są okoliczności sprzedaży, mogą obowiązywać dodatkowe wymagania.
Kto może kupić nieruchomość rolną?
Zgodnie z przepisami, co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Oznacza to osobę, która spełnia określone warunki dotyczące m.in. kwalifikacji rolniczych, prowadzenia gospodarstwa oraz zamieszkania.
OT KOWR w Krakowie wyjaśnia, że rolnik indywidualny może posiadać gospodarstwo rodzinne o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha użytków rolnych. Musi również prowadzić je osobiście przez wymagany okres. Brak odpowiednich kwalifikacji lub niespełnienie warunków może oznaczać konieczność uzyskania dodatkowej zgody.
Zakup ziemi przez inne osoby wymaga zgody KOWR
Jeżeli osoba zainteresowana zakupem nie jest rolnikiem indywidualnym albo nie spełnia ustawowych wyjątków, nabycie nieruchomości rolnej może wymagać zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
OT KOWR w Krakowie informuje, że o taką zgodę mogą wystąpić m.in. osoby, które chcą utworzyć gospodarstwo rodzinne, powiększyć już istniejące gospodarstwo albo w określonych przypadkach inne podmioty przewidziane w przepisach.
KOWR analizuje wtedy m.in., czy nabywca będzie prowadził działalność rolniczą, czy zakup nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów oraz czy spełnione są wymagania określone w ustawie.
Sprzedaż ziemi również wymaga odpowiedniego przygotowania
Właściciel, który chce sprzedać grunt rolny, powinien pamiętać, że nie zawsze może swobodnie wybrać nabywcę. W określonych przypadkach konieczne jest wykazanie, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu.
Jak informuje OT KOWR w Krakowie, w procedurze sprzedaży może pomóc portal eRolnik, gdzie zamieszczane są ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnych. Rolnicy indywidualni mogą odpowiadać na takie oferty, wskazując chęć zakupu. Termin na zgłoszenie zainteresowania nieruchomością nie może być krótszy niż 30 dni od dnia zamieszczenia ogłoszenia.
Po zakupie ziemi obowiązuje 5-letni okres prowadzenia gospodarstwa
Jednym z ważnych obowiązków nabywcy jest prowadzenie gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła kupiona nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia zakupu.
W przypadku osoby fizycznej oznacza to również obowiązek osobistego prowadzenia tego gospodarstwa. W tym czasie nabyta ziemia co do zasady nie może zostać sprzedana ani oddana w posiadanie innej osobie bez uzyskania odpowiedniej zgody.
KOWR podkreśla, że wcześniejsze zbycie nieruchomości jest możliwe jedynie w szczególnych sytuacjach, np. gdy przemawia za tym ważny interes właściciela albo interes publiczny.
Dzierżawca może mieć pierwszeństwo zakupu
Przy sprzedaży gruntów rolnych znaczenie może mieć również osoba, która już użytkuje daną ziemię na podstawie dzierżawy.
Zgodnie z przepisami, dzierżawcy może przysługiwać prawo pierwokupu, jeżeli spełnione są określone warunki. Umowa dzierżawy musi być zawarta w odpowiedniej formie, mieć potwierdzoną datę i być wykonywana przez wymagany czas.
Jeżeli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu, w określonych sytuacjach uprawnienie to może przysługiwać KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu lub nabycia
W przypadku części transakcji KOWR ma szczególne uprawnienia. Jeżeli sprzedaż nieruchomości rolnej odbywa się na zasadach, w których przysługuje mu prawo pierwokupu, strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży.
O zawarciu takiej umowy notariusz informuje KOWR, który ma określony czas na podjęcie decyzji.
Podobne zasady mogą dotyczyć prawa nabycia nieruchomości rolnej w przypadku innych sposobów jej przejęcia, np. darowizny, dziedziczenia czy niektórych czynności prawnych.
Błąd formalny może unieważnić umowę
Przy obrocie ziemią rolną szczególnie ważne jest przestrzeganie wszystkich procedur. Pominięcie obowiązkowego zawiadomienia, brak wymaganej zgody albo przedstawienie nieprawdziwych informacji może prowadzić do poważnych konsekwencji. Krótko mówiąc, nabycie nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy może zostać uznane za nieważne.
Duże zainteresowanie sprawami dotyczącymi ziemi rolnej
Skala prowadzonych postępowań pokazuje, że obrót gruntami rolnymi pozostaje bardzo ważnym obszarem działalności KOWR. Jak wynika z danych przedstawionych przez OT KOWR w Krakowie, w 2025 roku do tamtejszego oddziału wpłynęły m.in. setki wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych oraz tysiące informacji dotyczących zawartych umów warunkowych.
źródło: MIR, OT KOWR w Krakowie
oprac. Agnieszka Sawicka
