Kupujesz ziemię rolną? Sprawdź, ile naprawdę kosztowały pola w Twojej okolicy
Zakup ziemi rolnej to dla wielu gospodarstw jedna z największych inwestycji. Kilka hektarów może kosztować setki tysięcy złotych, dlatego każda decyzja wymaga dokładnego sprawdzenia.
Problem w tym, że ceny widoczne w ogłoszeniach często nie są cenami, które ktoś rzeczywiście zapłacił. To zazwyczaj kwoty proponowane przez sprzedających, które dopiero podlegają negocjacji.
Znacznie bardziej przydatne są dane o zakończonych transakcjach. Dzięki nim można sprawdzić, ile za podobne grunty rolnicy faktycznie płacili w danej miejscowości czy gminie.
Takie informacje zawiera Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) dostępny w serwisie Geoportal.
Czym jest Rejestr Cen Nieruchomości?
RCN to baza rzeczywistych transakcji sprzedaży nieruchomości. Dane trafiają do rejestru na podstawie informacji zawartych w aktach notarialnych, czyli dokumentach potwierdzających zawarcie sprzedaży.
Dla rolnika oznacza to jedną ważną rzecz: może sprawdzić nie cenę „z ogłoszenia”, ale kwotę, za którą ziemia rzeczywiście zmieniła właściciela.
To przydatne szczególnie wtedy, gdy:
- sąsiad proponuje sprzedaż pola i podaje swoją cenę,
- rolnik chce kupić działkę w innej miejscowości,
- właściciel gruntu ustala wysokość czynszu dzierżawnego,
- gospodarstwo przygotowuje się do zakupu większego areału.
Jak sprawdzić ceny nieruchomości w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN)?
Aby sprawdzić ceny transakcyjne nieruchomości, należy uruchomić w Geoportalu moduł „Rejestr Cen Nieruchomości” (RCN). Po otwarciu mapy wystarczy przybliżyć interesujący obszar, aż pojawią się dostępne punkty oznaczające zarejestrowane transakcje. Kliknięcie wybranego punktu pozwala wyświetlić szczegóły sprzedaży, w tym cenę nieruchomości oraz informacje o jej rodzaju, powierzchni, rynku (pierwotnym lub wtórnym) czy dacie zawarcia transakcji – w zakresie danych udostępnionych dla danej lokalizacji. Dzięki temu rolnik może szybko zorientować się, czy proponowana cena za jego przyszłe pole odpowiada lokalnym realiom.
Sama jedna transakcja to za mało. Porównaj więcej działek
Jedna sprzedaż nie zawsze daje pełny obraz rynku. W okolicy mogła zostać sprzedana wyjątkowo dobra działka albo przeciwnie – grunt o słabej jakości.
Dlatego warto korzystać także z narzędzia analizy cen, które pozwala porównać większą liczbę transakcji. Rolnik może ustawić obszar, z którego chce zebrać dane, określić okres sprzedaży i ograniczyć wyniki do interesujących go nieruchomości. Najważniejsze jest odpowiednie filtrowanie wyników.
Jeżeli celem jest sprawdzenie cen ziemi rolnej, warto wyłączyć:
- działki budowlane,
- tereny przemysłowe,
- nieruchomości rekreacyjne.
Ich ceny mogą być wielokrotnie wyższe i zaburzyć obraz rynku gruntów rolnych.
Nie patrz tylko na średnią cenę hektara
Przy analizowaniu cen warto zachować ostrożność. Jedna nietypowo droga sprzedaż może znacząco podnieść średnią. Przykład? Kilka zwykłych pól rolnych może zostać sprzedanych po podobnych stawkach, ale jedna działka położona przy ważnej drodze, z możliwością innego wykorzystania, może kosztować znacznie więcej.
Dlatego przy porównywaniu gruntów warto zwracać uwagę nie tylko na średnią, ale również na typowe ceny większości transakcji.
Najlepiej porównywać działki podobne:
- o zbliżonej powierzchni,
- w podobnej lokalizacji,
- o podobnym przeznaczeniu,
- z podobną jakością gleby.
Cena ziemi zależy od gleby i położenia
Sama cena za hektar nie mówi wszystkiego. Dwie działki oddalone od siebie o kilka kilometrów mogą mieć zupełnie inną wartość. Przed zakupem warto sprawdzić również:
- klasę bonitacyjną gruntów,
- rodzaj gleby,
- kształt i powierzchnię działki,
- dostęp do drogi,
- możliwość zagospodarowania terenu,
- zagrożenie powodziowe.
W Geoportalu dostępne są narzędzia, które pomagają przeanalizować takie informacje, między innymi Raport o działce oraz Moduł Rolnictwa.
Dzięki nim można ocenić, czy porównywana ziemia rzeczywiście jest podobna do tej, którą rolnik chce kupić.
Sprawdź także grunty KOWR w swojej okolicy
Dla gospodarstw planujących powiększenie areału przydatna może być również informacja o gruntach znajdujących się w zasobie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
W Geoportalu można sprawdzić lokalizację takich nieruchomości i śledzić, gdzie znajdują się państwowe grunty przeznaczone do sprzedaży lub dzierżawy. To szczególnie ważne dla rolników, którzy uczestniczą w przetargach lub szukają możliwości powiększenia gospodarstwa.
Dane z Geoportalu mogą pomóc w negocjacjach
Dostęp do rzeczywistych cen sprzedaży daje rolnikom mocniejszą pozycję podczas rozmów. Zamiast argumentu: „tyle kosztują pola w okolicy”, można przedstawić konkretne przykłady podobnych transakcji. Takie informacje mogą pomóc:
- przy negocjowaniu ceny zakupu,
- przy ustalaniu czynszu dzierżawnego,
- podczas rozmów z bankiem o finansowaniu inwestycji,
- przy ocenie, czy planowany zakup ma ekonomiczne uzasadnienie.
Źrodło: Geoportal
Oprac. Agnieszka Sawicka
