Kiedy KOWR ma prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu jest jednym z instrumentów, które pozwalają Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa wpływać na obrót gruntami rolnymi. Jeżeli warunki ustawowe są spełnione, KOWR może kupić nieruchomość zamiast osoby wskazanej przez właściciela.
Znaczenie ma przede wszystkim powierzchnia nieruchomości oraz znajdujących się na niej użytków rolnych. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie mają zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Sam fakt, że grunt ma co najmniej 0,3 ha, nie oznacza jednak automatycznie, że KOWR skorzysta z prawa pierwokupu. Znaczenie mają również pozostałe warunki ustawowe oraz status nabywcy
Istotne jest przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nieruchomość jest w całości objęta planem i przeznaczona wyłącznie na cele inne niż rolne, nie jest traktowana jako nieruchomość rolna w rozumieniu tych przepisów.
Nie zawsze KOWR może przejąć ziemię
Ustawa przewiduje wyjątki od prawa pierwokupu.Nie dotyczy ono m.in. sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej zbywcy, a także w określonych przypadkach sprzedaży na rzecz rolnika indywidualnego powiększającego gospodarstwo rodzinne.
W tym drugim przypadku znaczenie ma m.in. to, aby gospodarstwo po powiększeniu nie przekraczało 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość znajdowała się w gminie zamieszkania rolnika albo w gminie sąsiedniej.
Wyjątki obejmują również m.in. nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego oraz określone przypadki nabycia przez podmiot, który uzyskał zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.
Najpierw umowa warunkowa
Jeżeli nieruchomość podlega prawu pierwokupu KOWR, sprzedający i kupujący nie przechodzą od razu do ostatecznej umowy. Najpierw zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Wypis aktu trafia następnie do KOWR, który ma miesiąc na podjęcie decyzji.
Jeżeli KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć ostateczną umowę przenoszącą własność.
Jeżeli natomiast KOWR wykona prawo pierwokupu, nabywa nieruchomość na warunkach określonych w umowie, czyli zasadniczo za ustaloną przez strony cenę.
KOWR może sprawdzić cenę
KOWR ocenia przede wszystkim celowość nabycia konkretnej nieruchomości. Przy podejmowaniu decyzji znaczenie mogą mieć m.in. sytuacja na lokalnym rynku gruntów, dostępność ziemi z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, wielkość gospodarstwa nabywcy, jego odległość od kupowanej nieruchomości oraz rolnicza przydatność gruntu.
Jeżeli cena określona w umowie rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR może wystąpić do sądu o ustalenie wartości nieruchomości.
Prawo pierwokupu to nie to samo co prawo nabycia
KOWR ma również prawo nabycia nieruchomości rolnej. Dotyczy ono innych sytuacji – gdy własność przechodzi na nową osobę nie w wyniku sprzedaży, ale np. darowizny na rzecz osoby obcej, zamiany czy zniesienia współwłasności.
W takim przypadku nie zawiera się warunkowej umowy sprzedaży. KOWR otrzymuje dokumenty dotyczące dokonanego nabycia i może, jeśli spełnione są ustawowe warunki, skorzystać ze swojego uprawnienia.
Przed sprzedażą ziemi rolnej warto więc sprawdzić, czy transakcja nie podlega prawu pierwokupu albo prawu nabycia KOWR. Pominięcie wymaganej procedury może bowiem skutkować nieważnością czynności prawnej.
Źródło: KOWR
Oprac. Agnieszka Sawicka
