Rejestr Cen Nieruchomości to publiczny rejestr prowadzony przez starostów. Gromadzi dane pozyskiwane bezpośrednio z aktów notarialnych obejmujących umowy sprzedaży.
– Przed uwolnieniem Rejestru Cen Nieruchomości użytkownik nie mógł bezpłatnie uzyskać wielu kluczowych informacji, w szczególności ceny transakcji. Nie oznaczało to jednak, że dane te były całkowicie niedostępne. Ponieważ w rejestrze nie znajdują się dane osobowe, obywatel mógł uzyskać dodatkowe informacje, ale musiał za nie zapłacić. Wcześniej zarówno powiatowe serwisy geodezyjne, jak i ogólnokrajowy serwis nie mogły bezpłatnie publikować pełnego zakresu danych, ponieważ przepisy nie pozwalały na ich takie udostępnianie – tłumaczy Szymon Szczerba z Departamentu Informacji o Nieruchomościach GUGiK.
Z kolei Ewa Mariańska z GUGiK podkreśla wysoką wartość danych z RCN.
– Istotne jest to, że nie są to jedynie ceny ofertowe ani deklarowane przez sprzedających. Analiza opiera się na rzeczywistych transakcjach, które faktycznie zostały zawarte. Dzięki temu dane mogą być wykorzystane do wiarygodniejszej oceny wartości działki – przekonuje Mariańska.
Obieg informacji trwa
Korzystając z RCN na Geoportalu, trzeba być jednak świadomym, że transmisja informacji nie dzieje się z dnia na dzień. Zanim notariusz przekaże odpisy aktów notarialnych do starostwa, mija 14 dni. Z kolei aby dane te zasiliły RCN, potrzeba 30 dni. Choć nie wszystkie powiaty wywiązują się z obowiązku przekazywania danych, to 25 powiatów aktualizuje dane codziennie, 180 powiatów robi to co tydzień, 80 co miesiąc, a 20 rzadziej. Jest to więc baza, z której można czerpać naprawdę wiarygodne i bieżące informacje.
Trzeba dodać, że GUS podaje ceny ziemi rolnej jedynie dwa razy w roku. Rozbija je, co prawda, na grunty orne i trwałe użytki zielone z podziałem na klasy bonitacyjne gleb, ale podawane dane są uśrednionymi dla całego województwa. Nie oddają więc charakteru poszczególnych transakcji. To te dane publikuje z przesunięciem czasowym ARiMR, ponieważ banki, które z nią współpracują, wykorzystują je w procesie udzielania kredytów preferencyjnych, np. na zakup użytków rolnych (linia Z) oraz z częściową spłatą kapitału na zakup użytków rolnych przez młodych rolników (linia MRcsk).
Jak zacząć korzystać z RCN?
Aby znaleźć informacje o tym, czy na interesującym nas terenie odbywały się transakcje zakupu sprzedaży, trzeba wejść w serwisie Geoportal.gov.pl w moduł Rejestru Cen Nieruchomości, „Dane na mapie” i w wyszukiwarce wpisać nazwę miejscowości. Działki, które były przedmiotem transakcji, po przybliżeniu na mapie oznaczone będą kolorem różowym. Po kliknięciu na pasku ikony „Identyfikacja”, a następnie interesującej nas działki po lewej stronie pojawia się panel zawierający informacje z Rejestru Cen Nieruchomości.
Można tam sprawdzić, kim byli sprzedający i kupujący (osoba fizyczna, Skarb Państwa), cenę transakcji, datę zawarcia transakcji, rodzaj nieruchomości (np. nieruchomość gruntowa niezabudowana lub zabudowana) oraz sposób jej użytkowania, np. grunt rolny.
Więcej szczegółów o działce w raporcie
Serwis pozwala także na wygenerowanie raportu o działce – oprócz wyżej wspomnianych informacji poznamy dokładny adres, numer działki, a jeśli był to np. grunt rolny – klasę bonitacyjną gruntu, oznaczenie kompleksu glebowego. W raporcie znajduje się także mapa ewidencyjna, która pokazuje, co znajduje się wokół działki, tj. jakie grunty, budynki oraz rozkład sieci energetycznej, wodnej, gazowej itd. Raport zawiera także informacje o zagospodarowaniu terenu. Znajdują się też tam dane o tym, jakie interesująca nas działka oraz działki sąsiednie mają przeznaczenie w planie ogólnym gminy lub jego projekcie albo w planie zagospodarowani przestrzennego. Z raportu można pozyskać także informacje o tym, jakie zgody, na co (np. budowa garażu, budynku inwentarskiego, domu jednorodzinnego) i kiedy uzyskano na sąsiednich działkach oraz w jakiej odległości te inwestycje były lub są realizowane od działki, którą badamy. Raport udostępnia także dane o ukształtowaniu terenu, pokazuje aktualną ortofotomapę. Dokument można sobie ściągnąć z Geoportalu w pliku PDF.
Analiza transakcji kupna-sprzedaży ziemi
Rejestr Cen Nieruchomości na Geoportalu umożliwia także analizę transakcji kupna sprzedaży na określonym obszarze, np. w pobliżu analizowanej przez nas działki. Aby to sprawdzić, trzeba wejść w moduł „Analiza cen”. Zaznacza się w nim, jaki obszar nas interesuje oraz z jakiego okresu czasowego.
Moduł pozwala także na sprecyzowanie, jakie transakcje kupna-sprzedaży nas dokładnie interesują: czy np. chodzi nam o transakcje, które odbyły się między osobami fizycznymi, a może także te, w których udział brał Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego. Można również sprecyzować sposób użytkowania gruntów: czy chodzi nam o grunty rolne, czy np. leśne albo zabudowane oraz o jakim obszarze, co pozwoli na eliminacje drobnych lub dużych transakcji – w zależności od tego, czym jesteśmy zainteresowani.
Można także określić, czy poszukujemy transakcji na wolnym rynku, czy może przetargowych albo sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. Jeśli interesują nas działki sprzedane z KOWR, trzeba zaznaczyć sprzedaż przetargową lub bezprzetragową.
Cena średnia i mediana
Po doprecyzowaniu wyboru ukażą się transakcje, którymi jesteśmy zainteresowani, z informacją o cenie minimalnej i maksymalnej, średniej, a także medianie. Ważna uwaga: jeśli nie wskażemy, jakimi działkami jesteśmy zainteresowani, system domyślnie pobierze wszystkie transakcje gruntowe w wybranym promieniu, co może obejmować działki budowlane, przemysłowe lub leśne, a wtedy analiza cen będzie mniej wiarygodna.
Dla szacującego wartość ziemi od ceny średniej ważniejsza jest mediana. Średnia cena jest bowiem sumą wszystkich cen podzieloną przez liczbę transakcji. Jeśli więc w wygenerowanym przez nas zestawieniu pojawią się działki o skrajnie różnych cenach, sugerowanie się średnią ceną bedzie błędne. Mediana natomiast pokazuje cenę środkową, co oznacza, że dokładnie połowa transakcji w okolicy odbyła się po cenie wyższej niż mediana, a druga po cenie niższej.
Dane można analizować bezpośrednio na mapie, ale również przeglądać szczegóły poszczególnych działek. Informacje dotyczące wyświetlonych transakcji można pobrać sobie w formacie Excel.
Grupowanie transakcji
Bardziej dociekliwi badacze cen mogą także wygenerować wykres trendu – zobaczą zmiany cen za metr kwadratowy w czasie, albo włączyć serię: „Transakcje”, co pozwoli im sprawdzić ceny z poszczególnych aktów notarialnych.
Co więcej, włączywszy w serii „Transakcje” funkcję „Grupuj wg transakcji (drzewo)”, zobaczymy działki pogrupowane według transakcji. W sytuacji, gdyby rolnik sprzedawał kilka działek albo całe gospodarstwo w ramach jednego aktu notarialnego, system je pogrupuje. Każda grupa otrzymuje czytelny nagłówek zawierający identyfikator aktu, datę transakcji, łączną cenę oraz liczbę sprzedanych obiektów. Jeśli nie włączymy tej funkcji, zobaczymy jedynie pojedyncze działki.
Magdalena Szymańska
