Zgodnie z proponowanymi przepisami, umową dzierżawy rolniczej wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy do używania i pobierania pożytków nieruchomość rolną lub gospodarstwo rolne, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Przepisy ustawy będą stosowane także w przypadku, gdy zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy rolniczej dzierżawca nie jest zobowiązany do uiszczania czynszu, a jedynie do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego.
Ustne umowy dzierżawy nie wchodzą w grę
Ustawa jasno wskazuje, że umowę dzierżawy rolniczej zawiera się pod rygorem nieważności w formie:
- pisemnej z potwierdzeniem daty okazania tej umowy notariuszowi, kierownikowi biura powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub wójtowi właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotu dzierżawy rolniczej lub
- elektronicznej, lub
- aktu notarialnego.
Skończy się więc powszechny zwyczaj zawierania umów dzierżawy na gębę. Takie umowy nie będą mogły być traktowane jako umowy dzierżawy. Ponadto jeśli rolnicy zawrą umowę na piśmie, to zgodnie z powyższym przepisem muszą pójść do kierownika biura powiatowego ARiMR, notariusza albo wójta, by ten ją potwierdził, nanosząc datę i miejsce jej sporządzenia oraz swój podpis i pieczęć. Praktyka potwierdzania umów dzierżawy u wójta bądź notariusza nie jest nowa. Rolnicy z niej korzystają, przy czym wizyta u notariusza wiąże się z wyższymi opłatami. Nowością jest potwierdzenie umowy w Agencji.
Do umów dzierżawy zawartych przed dniem wejścia w życie tej ustawy w formie innej niż nią wymagana (czyli: pisemnej potwierdzonej przez notariusza, wójta lub kierownika biura powiatowego ARiMR, elektronicznej lub w formie aktu notarialnego) będą stosowane dotychczasowe przepisy, ale tylko przez maksymalnie 3 lata. Termin ten liczyć się będzie od dnia wejścia przepisów w życie. Po upływie tych 3 lat umowy dzierżawy zawarte w innej formie mają wygasnąć z mocy prawa.
Ustawa ma wejść w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. Jeśli stanie się to w tym roku, ustne umowy dzierżawy straciłyby status prawny w 2029 r.
Krótko- i długoterminowe umowy
Ustawa rozróżnia umowy dzierżawy ze względu na okres jej zawierania. Krótkoterminowe mogą być zawierane na okres do 8 lat, a długoterminowe na okres powyżej 8 lat oraz nie dłuższy niż 30 lat. Umowy, w których strony, określając okres trwania umowy, nie wskazały konkretnego okresu lub zawarły umowę na okres dłuższy niż 30 lat, na okres aktywności zawodowej dzierżawcy lub na okres życia wydzierżawiającego lub dzierżawcy, będą traktowane jako długoterminowe zawarte na 30 lat.
Umowy długoterminowe na lepszych prawach
Ustawa wychodzi naprzeciw rolnikom decydującym się na zawieranie długoterminowych kontraktów. Dzierżawca długoterminowy, w odróżnieniu od krótkoterminowego, ma możliwość skorzystania z wyjątków pozwalających mu na poddzierżawienie lub oddanie do bezpłatnego używania przedmiotu dzierżawy,bez zgody wydzierżawiającego. Uprawnienie to, w celu zapewnienia praw właściciela, obwarowane jest kilkoma istotnymi ograniczeniami. Po pierwsze, dotyczy tylko 25% przedmiotu dzierżawy. Po drugie, do zakończenia dzierżawy powinno pozostać więcej niż 3 lata. Po trzecie, muszą być spełnione zasady prawidłowej gospodarki. Po czwarte natomiast, dzierżawca powinien zbliżać się do wieku emerytalnego, co oznacza, że do emerytury może mu brakować nie więcej niż 5 lat.
Dzierżawca długoterminowy będzie miał także możliwość skorzystania z wyjątków pozwalających mu na przeniesienie bez zgody wydzierżawiającego swoich praw i obowiązków na osobę trzecią. Zajdzie to wtedy, gdy:
-
zawiadomi o tym na piśmie wydzierżawiającego oraz osiągnął wiek emerytalny lub
-
stał się trwale albo okresowo całkowicie niezdolny do pracy w gospodarstwie rolnym lub
-
przenosi te prawa i obowiązki na swojego małżonka lub zstępnych, którzy nie osiągnęli wieku 50 lat, nie są trwale albo okresowo całkowicie niezdolni do pracy w gospodarstwie rolnym oraz posiadają co najmniej roczny staż pracy w rolnictwie bezpośrednio poprzedzający rok przeniesienia tych praw lub obowiązków, lub
-
przenosi na następcę własność gospodarstwa rolnego, z którym przedmiot dzierżawy rolniczej stanowi zorganizowaną całość gospodarczą.
Ponadto dzierżawca długoterminowy może uniknąć rozwiązania umowy przez wydzierżawiającego przed upływem okresu, na jaki została zawarta, oczywiście jeśli nie dopuszcza się oczywistych sytuacji wskazujących na wypowiedzenie umowy.
Protokół z wydania przedmiotu dzierżawy
Zgodnie z proponowanymi przepisami, wydzierżawiający wydaje dzierżawcy przedmiot dzierżawy w terminie określonym w umowie, a w przypadku braku takiego terminu – niezwłocznie po wezwaniu dzierżawcy. Przedmiot dzierżawy powinien być w stanie zdatnym do używania i zgodny z jego przeznaczeniem.
Na wzór umów zawieranych z KOWR przewidziano, aby do umowy dzierżawy dołączać protokół z wydania przedmiotu dzierżawy. Taki protokół powinien być podpisany przez obie strony umowy i oznaczony datą. Może także zawierać opis przedmiotu dzierżawy, w którym określa się jego obszar, stan, w jakim się znajduje w chwili wydania, oraz stan budynków, urządzeń, inwentarza lub zasiewów. Taki protokół może być pomocny w razie braku porozumienia podczas rozwiązywania umowy dzierżawy albo podejrzenia, że dzierżawca zaniedbuje przedmiot dzierżawy.
W przypadku braku odmiennych postanowień umowy, koszty sporządzenia protokołu ponoszą wydzierżawiający i dzierżawca po połowie.
Jeśli strony umowy nie zdecydują się na sporządzenie protokołu najpóźniej w chwili wydania przedmiotu dzierżawy, przyjmuje się, że grunty, budynki itd. wydano dzierżawcy w stanie zdatnym do użytku zgodnie z jego przeznaczeniem i bez istotnych wad. Inaczej jest jednak, gdy jedna ze stron odmawia podpisania protokołu – wtedy druga strona może rozwiązać umowę przed upływem okresu, na który została zawarta, a w przypadku krótkoterminowych umów zawartych co najmniej na 2 lata – rozwiązać ją bez wypowiedzenia.
Protokół z wydania sporządza się również po zakończeniu umowy dzierżawy.
Płatność czynszu i nakłady
W ustawie przewidziano, że jeżeli umowę zawarto na okres do roku, czynsz jest płatny na koniec tego okresu. W przypadku umów zawieranych na dłuższy okres czynsz za dany rok dzierżawny, który rozpoczyna się od dnia wydania przedmiotu dzierżawy, płatny jest do 31 października tego roku dzierżawnego. Ustawa dopuszcza jednak zawarcie w umowie odmiennych postanowień w kwestii płatności czynszu.
Zaproponowano także regulacje dotyczące ponoszenia nakładów na przedmiot dzierżawy w okresie obwiązywania umowy. Jeśli są to nakłady, do których strony się zobowiązały, a zakłócają one normalne korzystanie z przedmiotu dzierżawy, dzierżawca może zażądać obniżenia czynszu o wartość pożytków utraconych w okresie ich dokonywania. Jeśli natomiast nakłady za zgodą dzierżawcy poczyni wydzierżawiający i zwiększą one użyteczność lub dochodowość dzierżawionego gruntu, budynków itd., wydzierżawiający może podwyższyć wysokość czynszu.
W sytuacji natomiast gdy sam dzierżawca dokonał nakładów zwiększających użyteczność lub dochodowość nieruchomości, wydzierżawiający nie ma prawa z tego tytułu podwyższyć mu czynszu.
Kontrola przedmiotu dzierżawy
Zaproponowano, aby wydzierżawiający miał prawo wejścia na przedmiot dzierżawy w celu sprawdzenia, czy dzierżawca wykonuje ciążące na nim obowiązki.
W przypadku stwierdzenia, że dzierżawca nie wywiązuje się w sposób należyty ze swoich obowiązków, wydzierżawiający może udzielić mu upomnienia. Po upływie terminu określonego w upomnieniu (3 miesiące) wydzierżawiający ma prawo do dokonania nakładów na koszt dzierżawcy albo rozwiązania dzierżawy przed upływem okresu, na który została zawarta. Jeśli sprawa dotyczy krótkoterminowej umowy zawartej co najmniej na 2 lata, wydzierżawiający w sytuacji braku reakcji na upomnienie może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia.
W przypadku zawarcia długoterminowej umowy dzierżawca jest zobowiązany udzielać wydzierżawiającemu, na jego żądanie, jednak nie częściej niż raz w roku, informacji co do swoich planów produkcyjnych na przyszły rok dzierżawny.
Ograniczone prawo rzeczowe
Ustawa o dzierżawie rolniczej przewiduje ochronę dla dzierżawcy, gdy w czasie trwania umowy wydzierżawiający ustanowi na dzierżawionym gruncie inne prawo (np. służebność), które utrudnia lub ogranicza dzierżawcy korzystanie z tego gruntu zgodnie z umową. Dzierżawca może wtedy zażądać, aby wydzierżawiający tak ograniczył wykonywanie tego prawa, by dzierżawca mógł w pełni korzystać z dzierżawy. Jeżeli wydzierżawiający nie spełni tego żądania, dzierżawca może domagać się proporcjonalnego obniżenia czynszu za czas, w którym jego uprawnienia z umowy były ograniczone lub utrudnione. Z takim żądaniem dzierżawca może wystąpić tylko wtedy, gdy jego prawo dzierżawy jest wpisane do księgi wieczystej. Powyższe zasady nie mają zastosowania, gdy wydzierżawiający ustanowi służebność drogi koniecznej.
Rozwiązanie umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy rolniczej ulega rozwiązaniu po upływie okresu, na który została zawarta. Zaproponowano, by umowa krótkoterminowa, którą zawarto co najmniej na 2 lata, mogła być rozwiązana za wypowiedzeniem złożonym na piśmie pod rygorem nieważności, na rok naprzód na dzień 31 marca albo 31 października roku następnego, chyba że sama umowa zawiera odmienne postanowienia.
W przypadku braku odmiennych postanowień w umowie wydzierżawiający może rozwiązać umowę przed upływem okresu, na który została zawarta, jeżeli dzierżawca:
-
odmawia podpisania protokołu;
-
dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 6 miesięcy, pod warunkiem że wydzierżawiający uprzedził go na piśmie o zamiarze rozwiązania tej umowy przed upływem okresu, na który została zawarta, udzielając mu dodatkowego, co najmniej trzymiesięcznego, terminu do zapłaty zaległości;
-
mimo pisemnego upomnienia przez wydzierżawiającego używa przedmiotu dzierżawy rolniczej w sposób sprzeczny z tą umową lub z jego przeznaczeniem;
-
naraża przedmiot dzierżawy rolniczej na poważne szkody;
-
bez zgody wydzierżawiającego poddzierżawił lub oddał do bezpłatnego używania przedmiot dzierżawy rolniczej innym podmiotom, a nie są spełnione warunki określone dla dzierżaw długoterminowych.
Ponadto wydzierżawiający może rozwiązać umowę przed upływem okresu, na który została zawarta, jeżeli co najmniej 30% przedmiotu dzierżawy rolniczej zostało wywłaszczone albo ma zostać sprzedane na cel uzasadniający wywłaszczenie.
Rozliczenia przy rozwiązaniu umowy
Jeżeli umowa dzierżawy została rozwiązana, wydzierżawiający zwraca dzierżawcy nierozliczone należności z tytułu nakładów na przedmiot dzierżawy dokonane przez dzierżawcę w trakcie obowiązywania tej umowy, które zgodnie z jej postanowieniami lub przepisami prawa obciążały wydzierżawiającego.
Jeżeli po rozwiązaniu umowy dzierżawca pozostawił na gruncie zasiewy o wartości przekraczającej wartość zasiewów, jakie przejął od wydzierżawiającego po wydaniu tego gruntu, może żądać od wydzierżawiającego zwrotu różnicy wartości tych zasiewów. W przypadku gdy wartość zasiewów na gruncie przejętym przez dzierżawcę od wydzierżawiającego po jego wydaniu jest wyższa niż wartość tych zasiewów pozostawionych przez dzierżawcę na tym gruncie po rozwiązaniu umowy, wydzierżawiający może żądać zwrotu różnicy wartości tych zasiewów.
Zwrot przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy następuje w terminie określonym przez wydzierżawiającego.
Ustawa o dzierżawie rolniczej przewiduje też pewną ochronę dla wydzierżawiających, w sytuacji gdy dzierżawca zwleka z wydaniem przedmiotu dzierżawy. Zaproponowano, aby gdy po rozwiązaniu umowy dzierżawca nie zwróci wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy, dzierżawca zapłacił wydzierżawiającemu taki czynsz, jaki płaciłby, gdyby ta umowa nie uległa rozwiązaniu. Czynsz byłby obliczony według ostatniej wysokości ustalonej między stronami za okres, w którym przedmiot dzierżawy pozostaje dalej w posiadaniu dzierżawcy. Przy czym zapłata przez dzierżawcę wydzierżawiającemu tej sumy nie wyklucza roszczeń odszkodowawczych wydzierżawiającego.
Przeczytaj także: Ceny zbóż spadają przez Rosję. Kiedy najlepiej sprzedać ziarno? Radzi ekspert
Sprzedaż lub śmierć dzierżawcy
Podobnie jak to jest obecnie, jeżeli dzierżawca sprzeda wydzierżawiony grunt, budynki itd. w trakcie obowiązywania umowy, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Gdy jest to umowa krótkoterminowa, zawarta co najmniej na 2 lata, zaproponowano, aby nabywca miał prawo rozwiązać umowę wcześniej za wypowiedzeniem.
Wypowiedzenie może zostać złożone dzierżawcy przez nabywcę na piśmie pod rygorem nieważności, na rok naprzód na dzień 31 marca albo 31 października roku następnego.
Jeżeli dzierżawca umrze w trakcie trwania umowy, to jego osoba bliska, która prowadziła z nim wspólne gospodarstwo domowe, może wstąpić w jego prawa i obowiązki z tej umowy. Warunkiem jest złożenie przez tę osobę, w terminie miesiąca od dnia śmierci dzierżawcy, pisemnego oświadczenia wydzierżawiającemu, że będzie wykonywać prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy rolniczej.
Przypomnijmy, że czynsz wynikający z umowy dzierżawy jest zaliczany do grupy kosztów, które rolnik ma dokumentować, potwierdzając, że jest aktywnym rolnikiem, gdy nie zostanie uznany nim z automatu. O projekcie ustawy o aktywnym rolniku pisaliśmy w poprzednim numerze „Tygodnika”.
Magdalena Szymańska
