Mieczysław Łuczak prezes WIR, opierając się na wnikliwej analizie projektu przeprowadzonego przez izbową Komisję do spraw Legislacji i Aktów Prawnych wskazuje, że w przypadku umów wieloletnich, czyli zawartych na okres powyżej 8 lat oraz nie dłuższy niż 30 lat, nie można oczekiwać, że czynsz pozostanie na poziomie stawki w dniu podpisania umowy.
Czynsz musi być elastyczny, ale nie do końca
W tak zmieniających się warunkach gospodarowania konieczne jest uwzględnienie możliwości podniesienia, bądź też obniżenia czynszu, bez powiązania tego, jak zaproponowano w projekcie, z ewentualnymi nakładami bądź innymi szczególnymi okolicznościami.
Wielkopolska Izba Rolnicza proponuje dodanie zapisu do projektu ustawy następującej treści: "Jeżeli strony nie umówiły się inaczej wydzierżawiający może corocznie rewaloryzować czynsz o wskaźnik inflacji publikowany przez Główny Urząd Statystyczny."
Samorządowcy wychodzą też z propozycją dodania zapisu o tym, że odpowiedzialność za ryzyko prowadzenia działalności rolniczej spada na dzierżawcę". Chcą wprowadzenia zapisu o treści: "Jeżeli strony nie umówią się inaczej, szkody powstałe niezależnie od wydzierżawiającego i dzierżawcy, np. które powstały w wyniku warunków atmosferycznych, bądź innych zdarzeń nie mogą być powodem obniżenia czynszu".
W ich ocenie zapisy te pozwolą na uniknięcie składania przez dzierżawcę corocznego wniosku o obniżenie czynszu dzierżawnego związanego, np. z wystąpieniem suszy, którą ostatnimi laty stwierdza się praktycznie co roku.
Poddzierżawa - tylko za zgoda dzierżawcy
Mieczysław Łuczak skrytykował także ostro zaproponowany zapis odnoszący się do możliwości poddzierżawiania gruntów rolnych przez dzierżawcę. WIR wraz z Komisją ds. Legislacji i Aktów Prawnych sugeruje, aby zapis ten uzupełnić o oddanie do bezpłatnego używania, ale pod warunkiem zgody wydzierżawiającego.
Odnosząc się do rozdziału dotyczącego zmiany dzierżawcy i wydzierżawiającego samorządowcy twierdzą, że zapis dotyczący przeniesienia praw i obowiązków wynikających z krótkoterminowej umowy dzierżawy rolniczej na osobę trzecią bez zgody wydzierżawiającego powinien dotyczyć każdej umowy dzierżawy a nie tylko krótkoterminowej. W ich ocenie, dzierżawca powinien posiadać zgodę wydzierżawiającego w każdym przypadku przeniesienia praw i obowiązków.
Sprzeczność z ustawą o ustroju rolnym
WIR skrytykowała także zapisy odnoszące się do dzierżawy krótkoterminowej, w sytuacji, gdy dzierżawiona ziemia zostaje przez właściciela sprzedawana. W projekcie zaproponowano, aby w sytuacji, gdy jest to umowa krótkoterminowa zawarta co najmniej na 2 lata, nabywca miał prawo wcześniejszego rozwiązania tej umowy za wypowiedzeniem, chyba, że prawo tej dzierżawy rolniczej zostało ujawnione w księdze wieczystej. Zgodnie z projektem ustawy wypowiedzenie takie może zostać złożone dzierżawcy przez nabywcę na piśmie pod rygorem nieważności, na jeden rok naprzód na dzień 31 marca albo 31 października roku następnego.
Samorządowcy alarmują, że pozostawienie wyjątku odnoszącego się do zapisu w księdze wieczystej, jest sprzeczne z art. 2b ust. 1. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W tej ustawie zapisano bowiem, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład, którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto KOWR nie wyrazi zgody na zbycie oraz nabycie nieruchomości rolnej, gdy nabywca nieruchomości rolnej nie zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Jeśli więc krótkoterminowa umowa dzierżawy zostanie wpisana do księgi wieczystej, nabywca nie będzie mógł jej wcześniej wypowiedzieć i tym samym nie spełni obowiązku wynikającego z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
A co w przypadku śmierci wydzierżawiającego?
Zdaniem prezesa WIR zapisy projektowanej ustawy wskazujące tok postępowania w przypadku śmierci dzierżawcy są niepełne. W żadnym bowiem z zapisów nie uwzględniono sytuacji śmierci wydzierżawiającego ani przekazania przez niego nieruchomości rolnych następcy. Łuczak twierdzi, że trzeba koniecznie wskazać, iż w przypadku śmierci wydzierżawiającego lub przekazania nieruchomości, następca wstępuje w jego prawa i obowiązki z zastrzeżeniem możliwości rozwiązania umowy dzierżawy ze stosownym wyprzedzeniem. Wprowadzenie takiej treści do ustawy, pozwoli na uniknięcie sytuacji, w której następca nie będzie miał możliwości swobodnego dysponowania majątkiem po śmierci wydzierżawiającego lub przekazaniu przez niego gospodarstwa
Sytuacje wypowiedzenia umowy do uzupełnienia
Wielkopolska Izba Rolnicza postuluje, aby do artykułu o rozwiązaniu krótkoterminowej umowy dzierżawy rolniczej, która została zawarta co najmniej na 2 lata, dopisać, że jeżeli strony nie umówiły się inaczej długoterminowa umowa dzierżawy może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem złożonym na piśmie pod rygorem nieważności przez każdą ze stron z 3-letnim okresem wypowiedzenia."
Z kolei w artykule określającym sytuacje wypowiedzenia umowy dzierżawy rolniczej zaproponowano, aby jedną z przyczyn wypowiedzenia zarówno krótko jak i długoterminowej umowy, było również nie utrzymywanie gruntów w dobrej kulturze rolnej oraz sprzedaży przez wydzierżawiającego nieruchomości rolnych i konieczność wywiązania się nabywcy z wymogu osobistego prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości.
Wyższe kary za bezumowne korzystanie z gruntu
Samorządowcy zaproponowali także podniesienie kary do sumy trzykrotności czynszu, za bezumowne korzystanie z dzierżawy. Projekt ustawy przewiduje bowiem, że jeżeli po rozwiązaniu umowy dzierżawy rolniczej dzierżawca nie zwróci wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy rolniczej, dzierżawca powinien zapłacić wydzierżawiającemu, za okres, w którym przedmiot dzierżawy rolniczej pozostaje dalej w jego posiadaniu, sumę jaką zapłaciłby wydzierżawiającemu, gdyby ta umowa nie uległa rozwiązaniu, obliczoną według ostatniej wysokości czynszu ustalonej między stronami.
Magdalena Szymańska
