Sprzedaż gruntu a dzierżawa: kiedy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę?
Dla rolnika dzierżawiącego grunty rolne stabilność umowy ma duże znaczenie. Od niej może zależeć planowanie zasiewów, nawożenia i innych prac, a także decyzje o inwestowaniu w wydzierżawione pole. Zgodnie przepisami, gdy w czasie trwania najmu rzecz zostanie sprzedana, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego właściciela. Przepisy te stosuje się odpowiednio do dzierżawy na podstawie Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że każda umowa dzierżawy automatycznie zapewnia pełną ochronę przed jej wcześniejszym wypowiedzeniem przez nabywcę. Uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu nie przysługuje, jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i daty pewnej, a rzecz została już najemcy wydana. Regulacja ta ma odpowiednie zastosowanie również do dzierżawy.
Data pewna umowy dzierżawy: sam podpis nie wystarczy
Data pewna to nie po prostu data wpisana na umowie i podpisana przez obie strony. Chodzi o potwierdzenie, które pozwala wykazać datę zawarcia czynności prawnej także wobec osób nieuczestniczących w jej dokonaniu.
W uproszczeniu data pewna może wynikać m.in. z:
- urzędowego poświadczenia daty,
- stwierdzenia dokonania czynności prawnej w dokumencie urzędowym – od daty tego dokumentu,
- zamieszczenia na dokumencie obejmującym czynność prawną wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego lub notariusza – od daty tej wzmianki.
W praktyce warto więc zadbać o odpowiednie poświadczenie, zamiast zakładać, że sam podpis pod umową wystarczy. Przed wyborem sposobu potwierdzenia daty dobrze skonsultować się z notariuszem.
Umowa dzierżawy z datą pewną nie musi być aktem notarialnym
Data pewna nie oznacza automatycznie, że cała umowa dzierżawy musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Istotne jest spełnienie warunków określonych w przepisach, w tym uzyskanie daty pewnej. Trzeba przy tym pamiętać, że data pewna nie zastępuje pozostałych elementów wymaganych do ochrony dzierżawcy. Znaczenie mają łącznie: umowa zawarta na czas oznaczony, forma pisemna, data pewna oraz wydanie przedmiotu dzierżawy.
Dzierżawa gruntu: co sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Przed wydzierżawieniem gruntu albo przy przedłużaniu dotychczasowej umowy warto sprawdzić:
- czy umowa została zawarta na czas oznaczony;
- czy dokument ma formę pisemną;
- czy uzyskał datę pewną;
- czy grunt został wydany dzierżawcy;
- jakie zasady wypowiedzenia i rozliczenia stron zapisano w umowie.
Warto też przechowywać podpisany dokument oraz potwierdzenia dotyczące wydania gruntu. Przy dzierżawie ziemi rolnej dobrze jest jednoznacznie wskazać działki objęte umową, okres dzierżawy, wysokość czynszu i zasady rozliczenia nakładów. Data pewna może mieć istotne znaczenie, gdy właściciel sprzeda wydzierżawiony grunt. Nie jest jednak uniwersalną gwarancją, że umowa nie może zostać rozwiązana w żadnej sytuacji. Chroni w zakresie określonym przez przepisy, dlatego warto dopilnować jej przed rozpoczęciem gospodarowania na cudzej ziemi.
Data pewna może chronić dzierżawcę po sprzedaży gruntu — pod warunkiem spełnienia wymogów prawnych
Podsumowując, data pewna to urzędowe potwierdzenie, że umowa istniała w określonym dniu. Sama data wpisana na umowie i podpisy obu stron nie dają takiego potwierdzenia wobec osób trzecich. Dla rolnika dzierżawiącego ziemię może to mieć duże znaczenie, jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać grunt. W określonych przypadkach data pewna pomaga chronić dzierżawcę przed wypowiedzeniem umowy przez nowego właściciela przed upływem ustalonego terminu. Nie daje jednak gwarancji, że umowy nie będzie można rozwiązać w żadnej sytuacji. Jak uzyskać datę pewną? Można zwrócić się do notariusza, który może dokonać odpowiedniej czynności na dokumencie. Kodeks cywilny przewiduje również inne sposoby uzyskania daty pewnej, m.in. urzędowe poświadczenie daty. Warto pamiętać, że sama data pewna nie wystarczy. Dla ochrony przewidzianej w art. 678 § 2 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego umowa musi być zawarta na czas oznaczony, mieć formę pisemną i datę pewną, a grunt musi być już wydany dzierżawcy.
Jeśli rolnik zawiera wieloletnią umowę dzierżawy, warto rozważyć uzyskanie daty pewnej już na początku. To dodatkowe zabezpieczenie na wypadek sprzedaży gruntu, szczególnie gdy dzierżawca inwestuje w uprawę i planuje gospodarowanie na tej ziemi przez kilka lat.
Źródło: Kodeks cywilny
Oprac. Angelika Drygas
