Reforma planowania przestrzennego wchodzi w decydującą fazę. Gminy pracują nad planami ogólnymi, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z punktu widzenia rolników szczególnie istotne jest to, w jakich strefach znajdą się ich gospodarstwa oraz jak zostaną wyznaczone obszary uzupełnienia zabudowy.
Plan ogólny może mieć znaczenie dla gospodarstwa
Samo położenie gospodarstwa w strefie zabudowy zagrodowej nie oznacza jeszcze, że każda planowana inwestycja będzie mogła zostać zrealizowana. Znaczenie ma również to, czy dana nieruchomość znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ) oraz czy dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
To ważne szczególnie dla gospodarstw, które planują rozwój produkcji i w kolejnych latach mogą potrzebować nowych obiektów. Chodzi m.in. o budynki gospodarcze, obory, chlewnie, magazyny czy inne inwestycje związane z prowadzeniem działalności rolniczej.
Duże gospodarstwo nie zawsze oznacza możliwość dalszej zabudowy
Problem może dotyczyć zwłaszcza gospodarstw położonych w rozproszonej zabudowie. Rolnik może mieć już na działce wiele budynków wykorzystywanych w produkcji, ale nie oznacza to automatycznie, że teren zostanie objęty rozwiązaniami pozwalającymi na dalszą zabudowę.
Szczególnej uwagi wymagają nieruchomości znajdujące się poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jednocześnie poza obszarem uzupełnienia zabudowy. W takiej sytuacji możliwość realizacji kolejnej inwestycji może być znacznie bardziej ograniczona.
Dom dla syna lub córki? Tu również trzeba uważać
Planowanie przestrzenne może mieć znaczenie nie tylko dla rozbudowy budynków gospodarczych. W przyszłości problemem może być również wydzielenie działki pod budowę domu dla następcy gospodarstwa.
Jeżeli nieruchomość nie znajdzie się w odpowiednim obszarze, uzyskanie możliwości realizacji nowej zabudowy może wymagać sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taka procedura może być czasochłonna.
Dlatego rolnik, który myśli o przekazaniu gospodarstwa dzieciom albo jego dalszym rozwoju, powinien sprawdzić plan ogólny jeszcze na etapie jego przygotowywania.
Nie wystarczy sprawdzić koloru na mapie
Przy analizowaniu projektu planu ogólnego nie należy ograniczać się wyłącznie do sprawdzenia, jaką strefę funkcjonalną gmina przypisała gospodarstwu. Równie ważne jest sprawdzenie, w jaki sposób wyznaczono obszary uzupełnienia zabudowy. To właśnie ich granice mogą mieć istotne znaczenie dla możliwości realizowania przyszłych inwestycji.
Rolnik powinien więc sprawdzić nie tylko własne działki, ale również ich najbliższe otoczenie. W przypadku rozproszonej zabudowy nawet niewielka różnica w przebiegu granicy OUZ może mieć w przyszłości praktyczne konsekwencje.
To ostatni moment na reakcję
Właściciele gospodarstw nie powinni czekać do momentu uchwalenia planu ogólnego. Warto sprawdzić w urzędzie gminy, na jakim etapie jest procedura, gdzie można zapoznać się z projektem oraz czy dla konkretnej nieruchomości nadal można zgłosić uwagi.
Trzeba przy tym pamiętać, że termin składania uwag do projektu nie jest taki sam w każdej gminie. Zależy on od harmonogramu prowadzonej procedury i terminów określonych w ogłoszeniach gminy.
Jednocześnie ustawowy termin na uchwalenie planów ogólnych został wyznaczony na 31 sierpnia 2026 r. To oznacza, że procedury w wielu gminach są już bardzo zaawansowane.
Co powinien sprawdzić rolnik?
Przede wszystkim warto ustalić poniższe kwestie.
- jaką strefą funkcjonalną objęte są działki gospodarstwa,
- czy istniejące siedlisko znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy,
- jak wyznaczono granice OUZ w bezpośrednim sąsiedztwie gospodarstwa,
- czy dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- jakie inwestycje mogą być możliwe w przyszłości,
- czy projekt może utrudnić rozbudowę gospodarstwa albo wydzielenie działki dla następcy.
Plan ogólny nie jest więc dokumentem, który rolnik powinien traktować wyłącznie jako sprawę urzędu gminy. Jego ustalenia mogą mieć bezpośrednie znaczenie dla możliwości inwestowania i rozwoju gospodarstwa przez kolejne lata.
Jeżeli projekt przewiduje dla gospodarstwa rozwiązania, które mogą ograniczyć jego rozwój, warto zareagować jeszcze w trakcie procedury planistycznej, zamiast czekać do momentu uchwalenia dokumentu.
Oprac. Agnieszka Sawicka na podstawie materiału Wielkopolskiej Izby Rolniczej
