Rolnik: „Wiedzieliśmy, o co walczymy”
W 2004 r. Andrzej Lipiński kupił od ówczesnej Agencji Nieruchomości Rolnej 9 ha ziemi w obrębie Kołoząb. Do przetargu stanęło sześciu rolników.
– Wygrałem przetarg płacąc 280 tys. za całą działkę. To jest 9 ha ziemi. Jeszcze przed przetargiem pracownik ANR przeczytał ogłoszenie, z którego wynikało, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Wiedzieliśmy, o co walczymy. Kwota, którą zapłaciłem, była niebotycznie wysoka jak na tamte czasy. Kto przy zdrowych zmysłach licytowałby tak wysoko działkę, wiedząc, że jest pozbawiona dojazdu? – pyta Lipiński.
Jak relacjonuje rolnik, rok później w jego gospodarstwie pojawił się geodeta.
– Geodeta wyznaczył słupkami sześciometrową drogę aż do asfaltu. Mówił, że mam „autostradę”. Przez lata normalnie z niej korzystałem. Orałem ją i obsiewałem, bo to była żyzna gleba, a nie utwardzona droga. Uznałem, że nie ma potrzeby jej utwardzać, skoro tylko ja będę z niej korzystał – wspomina.
Jak podkreśla rolnik, przez blisko 20 lat użytkował grunt bez żadnych problemów.
Fotowoltaika zatrzymana przez brak służebności
Sytuacja zmieniła się w 2023 r., gdy rolnik z uwagi na spadek opłacalności produkcji zdecydował się wydzierżawić ziemię pod farmę fotowoltaiczną.
– W 2023 roku podpisaliśmy z firmą fotowoltaiczną umowę notarialną na wydzierżawienie całej działki wraz z dojazdem. Spółka najpierw sprawdziła klasyfikację ziemi i plan zagospodarowania przestrzennego. Działka spełniła wszystkie wymagania. Gmina wydała warunki zabudowy. Dopiero wtedy firma zorientowała się, że formalnie nie ma ustanowionej służebności przejazdu – opowiada Lipiński.
W związku z powyższym inwestor wstrzymał projekt do czasu wyjaśnienia sytuacji prawnej.
– Firma jasno powiedziała, że nie może rozpocząć inwestycji wartej miliony złotych, jeśli nie ma pewności co do legalnego dojazdu. Poproszono mnie, żebym wyjaśnił sprawę w KOWR i ustalił, dlaczego nie wpisano dożywotniej służebności – mówi rolnik.
Jak twierdzi, droga nigdy nie była przeznaczona do sprzedaży, lecz miała zostać ustanowiona jako dożywotnia służebność.
– Kiedy zgłosiłem się do oddziału KOWR w Malborku, usłyszałem, że nie mają dokumentów potwierdzających, że obiecano mi dojazd. Zaproponowano mi, że mogę tę drogę kupić – relacjonuje.
– Powiedziałem im, że mogę kupić działkę drogową, ale po cenie z 2004 roku. Usłyszałem, że sprzedaż może nastąpić wyłącznie po aktualnej cenie rynkowej. Zapłaciłem prawie 300 tys. zł za ziemię z drogą, bo bez drogi nikt by jej nie kupił. Dziś wyliczyłem, że na tamte czasy 30 arów było warte ok. 2 tys. zł i tyle mogę zapłacić – dodaje.
Sprawa trafiła do sądu. Rolnik złożył wniosek o ustanowienie drogi koniecznej.
– Teraz słyszę, że mogą mi sprzedać drogę, a jednocześnie wychodzi na to, że formalnie nawet nie mam dostępu do działki, którą kupiłem. Sprawa trafiła do sądu. Złożyłem wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, ale postępowanie wciąż trwa – mówi.
Rolnik: „Bez tej farmy tracę realne źródło dochodu”
Lipiński podkreśla, że problem z dojazdem zbiegł się z procesem restrukturyzacji jego gospodarstwa.
– Moje gospodarstwo jest w trakcie restrukturyzacji. W moich oczach wygląda to tak, jakby KOWR swoimi działaniami doprowadzał do zablokowania inwestycji, która miała mi pomóc w spłacie zobowiązań. Bez tej farmy fotowoltaicznej tracę realne źródło dochodu – twierdzi.
Dla rolnika działanie KOWR-u jest niezrozumiałe.
– Ta inwestycja miała ustabilizować moje dochody i pozwolić mi spokojnie regulować zobowiązania. Tymczasem przez brak uregulowanego dojazdu wszystko stanęło w miejscu. W moich oczach wygląda to tak, jakby działania KOWR zamiast pomagać w restrukturyzacji, utrudniały mi wyjście na prostą. KOWR jako instytucja państwowa ma możliwość restrukturyzowania zadłużenia rolników, rozkładania należności na raty czy odraczania płatności – podkreśla.
– Gdybym nie zdecydował się na wydzierżawienie ziemi pod fotowoltaikę, pewnie do dziś nie wiedziałbym, że formalnie nie mam ustanowionej służebności. Przez 20 lat normalnie korzystałem z tej drogi – podsumowuje Lipiński.
KOWR: w dokumentacji nie było mowy o służebności
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa przedstawia odmienną wersję wydarzeń. Jak informuje, 30 sierpnia 2004 r. ANR Oddział Terenowy w Gdańsku opublikowała wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, a 3 listopada 2004 r. ogłoszono przetarg ustny ograniczony dla rolników powiększających gospodarstwa rodzinne.
Z wyjaśnień KOWR wynika, że zarówno w wykazie, jak i w ogłoszeniu o przetargu nie było informacji o zapewnieniu dojazdu do nieruchomości ani o ustanowieniu służebności drogowej, wydzielonej drogi czy innego tytułu prawnego gwarantującego dostęp do drogi publicznej.
Jak podaje Ośrodek, w protokole z przetargu z 30 listopada 2004 r. nie odnotowano uwag ani zastrzeżeń uczestników co do przedmiotu sprzedaży. Cena wywoławcza według KOWR wzrosła o ok. 498% w toku licytacji.
W akcie notarialnym z 5 kwietnia 2005 r. oraz w protokole zdawczo-odbiorczym nie zawarto informacji dotyczących zapewnienia dostępu do drogi publicznej, a nabywca nie wniósł w tym zakresie uwag i złożył oświadczenie o użytkowaniu nieruchomości zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.
KOWR podkreśla również, że od dnia sprzedaży do 2024 r. nie wpłynęły wnioski ani zastrzeżenia dotyczące sposobu dojazdu.
Działka drogowa nie była przedmiotem sprzedaży
Sporny grunt, czyli działka nr 122/6 o pow. 0,1994 ha, stanowi własność Skarbu Państwa i nie był przedmiotem sprzedaży w 2004 r. Został wydzielony w 2003 r. w wyniku podziału geodezyjnego innej działki. Jak informuje KOWR, w dokumentacji przetargowej nie odnaleziono informacji dotyczących celu tego podziału.
Ośrodek wskazuje, że w praktyce możliwy był przejazd przez tę działkę, jednak formalne uregulowanie dostępu do drogi publicznej to odrębna kwestia prawna.
Jednocześnie KOWR informuje, że trzykrotnie wskazywał w korespondencji możliwość przygotowania działki do sprzedaży po złożeniu pisemnego wniosku przez zainteresowanego. Jak podano, dotychczas, taki wniosek nie wpłynął. Sprzedaż mogłaby nastąpić wyłącznie według aktualnej wartości rynkowej, zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Sprawa w sądzie, możliwe rozwiązanie polubowne
Obecnie sprawa jest przedmiotem postępowania przed Sądem Rejonowym w Kwidzynie w zakresie ustanowienia drogi koniecznej.
KOWR deklaruje, że pozostaje otwarty na możliwość polubownego rozwiązania sprawy, m.in. poprzez złożenie przez właściciela pisemnego wniosku o przygotowanie działki do sprzedaży i przeprowadzenie procedury zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Na razie jednak inwestycja stoi, a ostateczne rozstrzygnięcie kwestii dojazdu będzie zależało od decyzji sądu albo ewentualnego porozumienia stron.
Justyna Czupryniak-Paluszkiewicz
