Czy wydzierżawiający może podwyższyć czynsz?

Kodeks cywilny nie reguluje kwestii podwyższenia czynszu dzierżawnego. Zasadne jest zatem, aby strony zawarły odpowiednie postanowienia w umowie. Jest to szczególnie istotne w przypadku umów długoterminowych. Zatem w pierwszej kolejności należy zapoznać się z umową dzierżawy.

W przypadku umowy na czas nieoznaczony niewyrażenie zgody na podwyższenie czynszu przez dzierżawcę może prowadzić do wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów wypowiedzenia (zob. art. 704 k.c.). Do zawarcia umowy zmieniającej postanowienia w zakresie wysokości czynszu niezbędna jest zgoda dwóch stron (zwana potocznie aneksem). Natomiast w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, gdy nie zawiera ona postanowień w zakresie zmiany wysokości czynszu, niewyrażenie przez dzierżawcę zgody na swobodne podwyższenie czynszu nie stanowi podstawy do wypowiedzenia umowy.

Ustawodawca dokonał podziału dzierżawy na te zawarte na czas oznaczony i nieoznaczony. Te pierwsze mają zapewniać stronie większą stabilizację, dlatego nie ma zastosowania art. 704 k.c. dotyczący swobodnego wypowiedzenia umowy. W mojej opinii nie ma podstaw do podwyższania czynszu dzierżawnego bez zgody dzierżawcy w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, gdy umowa nie reguluje tej kwestii. Chodzi głównie o umowy dzierżawy gruntów tzw. prywatnych.

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa określa natomiast, że czynsz w dzierżawach od KOWR, poczynając od drugiego terminu płatności, podlega waloryzacji. Stosuje się tutaj wskaźnik zmian cen skupu podstawowych produktów rolnych w półroczu roku kalendarzowego poprzedzającym termin płatności. Poza tym takie umowy zawierały z reguły postanowienie, że wydzierżawiający po upływie każdych 10 lat zastrzega sobie prawo podwyższenia wysokości czynszu dzierżawnego, nie więcej jednak niż o 25%, a dzierżawca wyraża na to zgodę. 

dr hab. Aneta Suchoń